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Comment bien investir dans les parkings ?

Comment bien investir dans les parkings ?Cet article invité est aimablement proposé par Julien du site ParkingGarage.fr.

J’ai négocié mon premier lot de garage le 1er mai 2012. J’ai tellement eu de mal à trouver les réponses à mes questions sur l’investissement dans les parkings que j’ai décidé que les partager sur un blog : Investir dans un parking ou un garage. Phil a d’ailleurs commencé son blog quasiment en même temps que moi, en 2012 🙂

Dans cet article, tu apprendras comment choisir les bons parkings pour tes investissements. Je m’appelle Julien Bédouet et j’ai 30 ans. Je suis l’heureux propriétaire d’un lot de 50 garages en Normandie.

  1. Mon histoire
  2. Comment bien acheter son parking ?
  3. Le mot de la fin

Mon histoire

J’ai réalisé mon premier investissement en 2012. J’ai acheté un lot de quatre garages à Saint Etienne. Pour 10 900 € investis, j’ai pu encaisser près de 2000 € de loyer par an. Ce lot a été revendu 18 mois plus tard suite à mon déménagement dans la ville d’Angers (entre Nantes et Le Mans). Ce lot de quatre garages a été vendu 18 500 €, soit 7500 € de plus-value. Je n’ai jamais gagné autant d’argent en travaillant aussi peu…

L’investissement immobilier est un véhicule d’enrichissement extraordinaire. Le plus compliqué reste de s’y former et d’avoir la patience nécessaire pour acheter les bons parkings. Un mauvais achat peut vite devenir pénalisant auprès des banques et pour ton budget. Voici donc quelques conseils pour investir dans les bons parkings.

Comment bien acheter son parking ?

La plus grosse difficulté pour acheter un parking est sûrement de bien le choisir. Que tu habites à Paris, Lyon, Bordeaux, Limoges, Dijon, une petite ville ou un village, il y a souvent un besoin de stationnement ou de stockage. Il est évident que je n’aurais pas acheté 50 places de parkings à la place de mes 50 garages. Le besoin en stationnement n’existe pas ou peu dans les petites villes.

Dans les grandes et moyennes villes, les habitants en ont marre de tourner pour trouver une place. Ton travail pour acheter un parking et le louer se résume donc à vérifier que les habitants sont prêts à louer une place de parking.

Comment faire ? La méthode la plus simple reste de se déplacer sur place et d’observer. En effet, dans un quartier où les places manquent, les automobilistes vont tourner, se garer en double file, sur des places interdites…

Pour la location de garages, le raisonnement est le même s’il sert de stationnement. Le prix de location est alors plus cher, car la voiture est en sécurité. 70 % de mes garages sont loués pour du stockage. Mes locataires y stockent des meubles, des pièces automobiles, du matériel de jardin, de bricolage… Si j’arrive à louer plus de 40 garages dans une ville de 5000 habitants, je te laisse deviner si tu arriveras à louer ton box à Lille ou à Nice. Bien évidemment, les prix de location ne sont pas les mêmes.

Pour connaître les prix à l’achat et à la location, il te suffit de regarder sur internet et dans les journaux. Eplucher les petites annonces est un bon moyen de connaître le prix du marché. Le prix d’une place de parking varie de 2000 € dans une petite ville à plus de 40000 € à Nice ou Paris. Le prix moyen de location tourne autour de 50 € dans les villes moyennes et 100 € dans les grandes villes.

Mon conseil est d’acheter au prix le plus bas possible. C’est ce qu’il y a de plus rentable. C’est en tout cas ma stratégie. Je privilégie aussi les garages aux places de parking car il y a plus de demande. La rentabilité moyenne des parkings à Paris tourne entre 6 % et 8 % brut. En province, il n’est pas rare de trouver des affaires à 10% brut.

Le mot de la fin

J’estime que l’investissement dans les parkings est simple, rapide et peut être plus rentable que l’immobilier classique. Passer l’annonce, répondre aux appels et faire visiter me prend une heure en général. Je fais signer un bail pour location de parking pour fixer les règles de la location.

Le contrat de location protège aussi bien le propriétaire que le locataire. La loi dont dépendent les parkings est le code civil. Le code civil est bien plus souple que la loi pour la location d’appartement. Tu peux fixer librement la durée de la location, la durée du préavis, le montant de la caution…

En un an, j’ai pu investir 100 000 € dans 54 garages et je ne regrette rien. C’est enrichissant de côtoyer ses locataires. L’entretien se fait rapidement et ne coûte pas cher. Mon but est de réinvestir dans des garages ou des parkings en 2015. Je suis d’ailleurs en train d’acquérir un nouveau de lot de garages. Le rendement brut actuel est de 10,8 %, mais je pense dépasser les 15 % avec quelques travaux et une bonne gestion !

Mon dernier conseil pour toi sera le suivant : lance-toi le plus tôt possible. S’enrichir avec l’immobilier ou un autre support demande du temps et des efforts. Plus tu auras d’expériences et meilleurs seront tes investissements. L’investissement immobilier se fait beaucoup à crédit. Les crédits se remboursent sur 20,5 ans en moyenne (étude crédit foncier). Plus tu rembourses ton crédit de bonne heure, plus tôt tu peux réemprunter !

Julien

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9 commentaires

  1. Salut Phil et Julien 🙂

    Je trouve que les garages sont une belle porte d’entrée dans l’investissement immobilier.
    Ils permettent de se faire la main et d’acquérir de l’expérience en limitant les risques car leur valeur est plus faible.

    Avant j’étais toujours en vadrouille et ce n’était pas facile de penser à acheter de l’immobilier physique.
    Car je ne restais pas longtemps au même endroit…
    Je me suis donc rabattu si on peut dire sur les SCPI qui sont aussi une bonne façon de commencer.

    Maintenant je vais pouvoir m’intéresser un peu plus aux garages !
    Et je me baserais sur le travail de Julien qui donne pleins de bons conseils sur son blog.

    Une petite question pour Phil, es-tu tenté par l’investissement dans les parkings et garages ?

    A bientôt,
    Marc.
    Article récent de Marc de Mieux gérer son argent : Il faut savoir se faire plaisirMy Profile

    • Bonsoir Marc,

      Pour l’instant, j’oriente nettement mes investissements vers la bourse car c’est mon domaine préféré.
      Mais à moyen terme, je n’exclus pas d’effectuer un peu de diversification dans la pierre ou dans les garages. Le choix se fera selon les opportunités du moment 🙂

      Cordialement,
      Phil

  2. Bonsoir à tous,

    Effectivement, investir dans les parkings est une solution très efficace pour ceux qui :

    – Souhaitent investir dans l’immobilier et qui n’ont pas beaucoup de trésorerie,

    – Ne veulent pas prendre trop de risques dans leurs investissements,

    – Ne connaissent pas bien l’immobilier et désirent apprendre petit à petit,

    – Veulent se créer un revenu complémentaire rapidement,

    – N’ont pas peur de se salir les mains ^^.

  3. Je préfère aussi largement l’investissement boursier que l’investissement immobilier.

    Cependant, c’est vrai que les parking, c’est une autre histoire : l’entretien n’est pas le même pour un appartement, c’est plus simple de se séparer des mauvais payeurs…

    Les avantages sont très différents et semblent être une excellente alternative au reste des bien de ce genre.

  4. Bonjour,

    Je suis très sceptique sur l’aspect « se créer un revenu complémentaire rapidement » et « réinvestir ».

    Si je prends l’exemple de Nantes, un garage situé correctement se vend 20k et se loue environ 70euros.
    Si on part utopiquement du fait qu’on achète le garage cash (donc pas de frais de crédit), et sans parler de frais de notaire et d’agence (utopie toujours) il faut plus de 23ans pour rentabiliser le garage et commencer à s’y retrouver…

    Alors à la limite qu’on fasse ça pour avoir un petit revenu complémentaire à notre retraire, pourquoi pas, mais je ne comprends pas vos aspects qui parlent de réinvestissement (sauf si on fait une éventuelle plus value à la revente, ce qui n’est pas le but de l’article) et de revenu complémentaire rapide…

    Si vous pouvez m’éclairer, merci d’avance.

    • Bonsoir,

      Je me permets de répondre à cette question (car il me semble que cela fait référence à un commentaire plus haut que j’ai posté sur cet article).

      Mon premier investissement de parking était à Paris (pas la ville la moins chère). J’ai déjà vu des parkings à 120 000 € pour vous dire (là ce n’est pas un bon investissement, même avec 400 € de loyer).

      Mon parking était affiché 15 000 € FAI en agence. Donc la première technique pour gagner rapidement de l’argent c’est de négocier. J’ai négocié 3500 €, le prix est passé à 11500 €. Ensuite côté frais d’agence, la conseillère n’avait pas diminuée son % (par rapport au prix net vendeur qui lui avait diminué). Elle me demandait 3500 € sur un prix net vendeur de 8 000 € (soit plus de 40 %…..). J’ai donc aussi négocié les frais d’agence (- 1700 €). Le tout est passé de 15 000 FAI à 9800 FAI (négociation de 5200 €), moins 30 %. C’est comme ça que j’ai réussi à gagner de l’argent dès ma première mensualité de crédit (cashflow positif).

      Aussi, chez le notaire, il y a des frais que vous pouvez éviter et qui ne sont pas « obligatoires ».

      Le plus important est de réaliser une opération blanche au yeux de la banque et de lui montrer que vous savez gagner de l’argent dans ce domaine. Elle vous prêtera plus facilement et vous pourrez réinvestir dans un deuxième parking (ou lot) immédiatement voire quelques mois plus tard.

    • Bonjour Julien,

      ta remarque est intéressante, merci pour ton message.

      Si tu prends la première annonce venue, tu es sûr de faire une mauvaise affaire. L’investissement, en immobilier comme en bourse, consiste à faire le tri parmi les actifs qui sont en vente.

      Si ton objectif est de dégager une rente dès l’achat, c’est possible, mais rare. Si tu veux juste « placer » du cash dans un produit simple et peu risqué, c’est plus abordable et tu passeras moins de temps en recherche immobilière.

      Je n’achète pas tous les ans car mon choix est très restrictif.

      Ai-je répondu à ta question ?

      Julien
      Article récent de julien ParkingGarage : David vend ses garages à NimesMy Profile

  5. Bonjour,
    C’est intéressant et étonnant ton expérience de négociation! Réussir à économiser 30% c’est très bien joué.
    C’est là que le facteur humain intervient dans ce type de placement, contrairement à la bourse où l’on se bat contre le marché.
    J’investirais bien mes plus-values dans un garage, mais je n’y connais rien, je vais aller voir ton site Julien 😉
    Est-ce chronophage? Combien de temps passes-tu à cette activité?
    Au plaisir, Gaël
    Article récent de Gaël de zen-option.com : Devenir rentier immobilier : les alternatives iciMy Profile

    • Bonjour Gaël,

      Oui, mais sache que ça n’a pas été facile de négocier 30 %. Tu peux aller voir mon blog si tu souhaites investir, d’autant plus qu’il s’adresse au débutants qui n’ont pas encore investi.

      Si tu fais tout gérer par une agence ce n’est en rien chronophage. Si tu gères toi même et que tu as beaucoup de parkings, c’est un métier en soi. A toi de voir en fonction de ton emploi du temps. Maintenant, plus un business est automatique et plus tu gagnes d’argent et surtout de temps, à toi de choisir :-).

      Très belle journée !

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