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Constituer un apport pour l’achat de sa résidence principale

Constituer un apport pour l'achat de sa résidence principaleJ’envisage d’ici 4-5 ans d’acquérir ma résidence principale.

Devenir propriétaire n’est pas un acte anodin et il se doit d’être préparé au mieux. Un élément important demeure la constitution de l’apport pour l’achat à crédit du bien immobilier.

Dans cet article, nous allons voir quel montant allouer à l’apport et où placer les fonds.

  1. Qu’est ce qu’un apport ?
  2. Quel montant allouer ?
  3. Où stocker les fonds ?

Qu’est ce qu’un apport ?

Généralement, lors de l’achat d’une résidence principale, l’acquéreur demande un financement auprès d’un établissement bancaire.

Pour évaluer le sérieux et la capacité de l’acquéreur à rembourser l’emprunt, les banques apprécient que ce dernier finance directement une partie du bien grâce à son épargne. C’est ce qu’on appelle l’apport personnel.

Quel montant allouer ?

D’une manière générale, plus l’apport est conséquent, plus le dossier de l’emprunteur est solide, et plus les banques sont prêtes à faire des efforts sur les conditions de crédits.

Un apport minimum de 10% du projet immobilier est souvent demandé par les banques, sachant qu’un apport entre 20 et 30% de la valeur du bien est considéré comme très bon.

Personnellement, j’envisage un apport de 25% lorsque j’achèterai ma résidence principale. J’estime que c’est un bon compromis, surtout qu’il ne faut pas trop se démunir et conserver suffisamment d’argent pour envisager l’avenir sereinement.

Où stocker les fonds ?

Stocker quelques dizaines de milliers d’euros n’est pas chose aisée, surtout avec les plafonds différents des supports financiers.

A mon sens, la priorité sera donnée à la garantie des fonds placés. J’ai besoin de ce capital durement épargné et il n’est pas question de prendre le moindre risque avec.

Si mon contrat d’assurance vie avait été plus âgé (proche de 8 ans d’âge), j’aurais utilisé son fonds euros comme un super livret A : un placement sans risque et un peu plus performant que le livret A.

Aussi, je me suis rabattu sur les différents supports classiques :

En jonglant avec les différents plafonds, il est possible de tout stocker.

L’avantage des placements que j’ai choisi est qu’ils sont sans risques et peu imposés.

Enfin, pour ceux qui se demanderaient si les super-livrets ne pourraient pas faire l’affaire, j’estime personnellement qu’ils sont bien trop taxés à mon goût. Je préfère largement les livrets réglementés pour loger mon apport personnel 🙂

A bientôt !

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10 commentaires

  1. Salut Phil,

    Il est très important d’avoir un apport pour sa résidence principale.
    Après comme tu le dis bien, il ne faut pas non plus mettre tout son épargne dans le projet, notamment s’il y a des travaux à faire et pour les imprévus.

    En support, il y a aussi l’assurance vie, même si elle a perdue de l’attractivité ce support rapporte plus qu’un LA ou LDD à partir d’une durée moyenne, qu’en penses-tu ?

    A bientôt,
    Marc.
    Article récent de Marc : Adapter son épargne en fonction des situationsMy Profile

  2. Bonjour Marc,

    C’est une bonne idée, je l’ai d’ailleurs mentionné dans l’article ; cependant lors du retrait des fonds, mon assurance vie sera encore jeune, et la fiscalité suffisamment lourde (30,5% environ sur les intérêts générés) pour que ça ne vaille plus trop la peine.
    Mais oui c’est une idée tout à fait envisageable 🙂

    Cordialement,
    Phil

  3. C’est effectivement ce que je constate dans ma tournée actuelle des banques : plus l’apport est important, plus le taux baisse. Ce qui les met, je trouve dans une situation paradoxale car, dixit une conseillère financière, plus la somme empruntée est faible, plus le taux augmente.
    Personnellement je ne comprends pas vraiment l’intérêt de ces conditions : quel est l’intérêt pour la banque que vous augmentiez votre apport, qui sera au final donné au vendeur, alors qu’elle pourrait vous prêter davantage, donc vous faire payer davantage, et profiter davantage de votre épargne rapatriée chez eux … Mon raisonnement est peut-être bancal et basique mais j’aimerais bien quelques éclairages sur cette stratégie 🙂
    L’argument du type « c’est pour montrer que vous vous impliquez aussi dans le projet » me laisse sceptique sachant que les banques prennent toutes les garanties nécessaires dans le cadre d’un prêt.
    Article récent de jeremy : Ma recherche d’immeubleMy Profile

  4. Bonjour,

    Je ne travaille pas dans les banques, mais je pense que ces dernières ont tout intérêt à ce que le remboursement du prêt se passe bien. Certes, il existe des garanties (hypothèques, cautions…) mais je suppose que l’activation de ces dernières prennent du temps et donc de l’argent. Avec l’hypothèque par exemple, le bien est saisi et mis en vente : le processus n’est pas franchement immédiat.

    A mon sens, c’est pour cette raison que les banques sont attentives aux qualités de l’emprunteur. Avec un apport, ça veut dire que le projet a été préparé à l’avance, et que l’emprunteur a été capable d’économiser. C’est plutôt bon signe.

    J’estime qu’il vaut mieux 10 prêts rentables qui se passent bien que 10 très rentables dont 2 se passent mal… Mais ce n’est que mon avis 🙂

    Cordialement,
    Phil

  5. Cyril de meilleures-sicav.com

    Bonjour Phil,

    Je partage l’essentiel de ton analyse. Pour un apport, il faut effectivement que l’épargne soit à la fois liquide est sûr.
    J’aurais tendance à conseiller l’ouverture immédiate d’un CEL, pour faire courir le délai : le taux n’est pas très intéressant, mais le taux bonifié obtenu l’est davantage.
    Le PEL, c’est un peu plus pour que le banquier coche la case au moment de le demande de prêt « dispose d’un PEL ». ça aide de montrer qu’on sait épargner régulièrement, mais je pense qu’il faut juste mettre le minimum en attendant d’avoir rempli les autres supports. C’est juste lors des derniers mois, quand on sait qu’on va passer à l’achat qu’on peut verser davantage sur le PEL : le rendement reste faible par rapport à la bonification du prêt. Les taux ont tellement baissé qu’ils sont plus bas que celui à taux « bonifié » obtenu avec le PEL.

    Quant aux « supers livrets », je partage ton point de vue (j’avais posté un billet le mois dernier me demandant si les supers livrets sont si « supers » ;-)).

    Bonne journée,

    Cyril

  6. Bonjour Phil,

    Je conseillerais même d’investir dans le locatif au préalable pour constituer un apport « plus aisément ». Et surtout éviter de s’endetter trop longtemps, notamment si on achète dans une grande métropole où les prix sont bien trop élevés pour que le commun des mortels puisse se loger décemment. En tout cas tu as raison, les banques demandes un apport mini, en 2009 on m’avait demandé 15% mini!

    Damien
    Article récent de Damien : ALUR : le projet de loi DuflotMy Profile

    • Bonjour,
      Je pense également qu’investir dans l’immobilier et revendre avec une plus-value est un bon moyen de se créer un apport. Mais mieux vaut investir d’abord car après l’achat de sa résidence principale, un 2ème prêt n’est plus possible…
      En 2009, j’ai réussi à emprunter 100% de la valeur de mon appartement et mon apport a couvert les frais de notaire. Apparemment, c’est plus compliqué aujourd’hui…
      Aurore

      • Bonjour Aurore,

        Je rejoins votre commentaire : je me vois mal en l’espace de 4 ans faire un achat locatif pour ensuite enchaîner sur un achat de résidence principale.
        Les prix étant élevés et les banques frileuses, il est difficile de trouver un bien qui s’autofinance pour faire du locatif.

        Cordialement,
        Phil

  7. A mon sens, le plan épargne logement reste le meilleur des placements. L’augmentation du plafond du livret A en début d’année a tendance à inciter les futurs acheteurs à se tourner vers ce derniers, et selon moi, cela n’est pas la bonne solution.

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