Accueil / Investir dans l'immobilier / Déterminer le montant du loyer de son bien locatif

Déterminer le montant du loyer de son bien locatif

Une des toutes premières étapes de la location d’un bien immobilier consiste à déterminer précisemment le montant du loyer, c’est-à-dire la somme qui va arriver chaque mois sur votre compte. Celui-ci doit être calculé au plus juste : trop faible il va rendre difficile le paiement des charges inhérentes à la location, et trop élevé il va augmenter le risque de vacance locative.

  1. Le prix du marché
  2. Ajuster le montant
  3. Un exemple concret
  4. Un mot sur les charges
  5. Le mot de la fin

Le prix du marché

Comme pour le marché boursier, le marché immobilier est régi par la loi de l’offre et de la demande. On n’y parle évidemment pas d’actions ou d’obligations mais de prix au mètre carré habitable. Ce prix varie principalement en fonction du type du bien, de son ancienneté et de sa localisation.

De nombreux sites (comme immoprix ou lacoteimmo) proposent des grilles d’évaluation en fonction de critères plus ou moins élaborés : neuf ou ancien, appartement ou maison, coeur de ville ou proche banlieue … On y apprend ainsi qu’en décembre 2014, il fallait débourser en moyenne entre 9 et 22 € du m2 pour une location d’appartement en France. Pour obtenir le montant du loyer, il suffit de multiplier ce prix au m2 par la surface loi Carrez du bien.

Ces fourchettes de prix permettent de se faire une première idée du loyer mais ne sont pas assez précises pour établir sérieusement le montant définitif pour son bien. Il y a tellement de critères supplémentaires à prendre en compte : y’a-t’il une place de parking ? si oui, est-elle couverte ? le bien possède t’il une cave ou un grenier ? une cuisine équipée ?

Ajuster le montant

Pour affiner le montant, on peut s’inspirer de la méthode des multiples utilisée en évaluation financière des entreprises : chercher des comparables. En fouillant les sites de petites annonces, on cherche des biens équivalents au nôtre ayant en priorité la même superficie et dans le même quartier. En comparant les biens et le montant du loyer de chacun, on aboutit à une fourchette de prix plus serrée.

Ensuite, on improvise : il n’y a en effet pas de formule toute faite pour trouver le loyer juste. Il faut avant tout user de bon sens : s’assurer que le montant est cohérent avec la qualité du bien proposé.

Un exemple concret

A titre d’exemple, voilà l’évaluation initiale que j’ai faite en 2010 pour louer notre bien.

Le prix au mètre carré dans notre quartier est d’environ 9€ pour une location dans l’ancien. Notre bien ayant une superficie de 47 m2, ça nous donne un premier montant de loyer à 423 €.

Notre résidence et celles avoisinantes sont essentiellement étudiantes, il y a donc beaucoup de turnover et de fait, beaucoup d’annonces pour comparer (pratique 🙂 ). Ainsi, dans notre rue, les biens équivalents en superficie se louent entre 380 et 430 € ce qui nous donne un loyer de 405 € en moyenne.

Mais qui dit logement étudiant dit appartement « basique » : murs blanc, salle de bain minimaliste, kitchenette, du lino au sol (voire de la moquette). Comme on a vécu dans notre appartement avant de le louer, on y a presque tout refait : cuisine équipée, salle de bain meublée, carrelage au sol, parquet dans les chambres, peintures neuves. Ces « petits plus » nous ont poussés à faire grimper le loyer à 450 € (le confort, ça se paie 🙂 ).

Avec quelques photos bien choisies pour l’annonce, ce montant plus élevé que la moyenne n’a posé aucun problème pour trouver des locataires parce qu’il était en adéquation avec la qualité du bien proposé.

Un mot sur les charges

Vous ne pourrez pas influer sur les charges locatives communes imputées au locataire (électricité et eau pour les communs, contrat de nettoyage, entretien des espaces verts, …). Attention cependant, car additionnées au loyer, elles donneront le montant total que le locataire va devoir débourser pour louer votre bien. C’est cette somme finale qu’il verra en gros sur l’annonce et qu’il gardera en mémoire. Si les charges sont trop importantes, vous risquez d’avoir du mal à louer. Rien ne vous empêche alors, si vos finances vous le permettent, de rogner votre marge sur le loyer pour compenser.

Le mot de la fin

Déterminer le montant du loyer n’est pas aisé et c’est pourtant un point essentiel d’une location réussie. Il n’y a pas de formule toute faite, il faut avant tout user de bon sens. L’essentiel est que le loyer soit cohérent avec la qualité du bien proposé, et si possible qu’il couvre toutes les dépenses (dont le remboursement du crédit) … ou presque.

Jay

Si vous souhaitez nous soutenir, alors partagez cet article autour de vous.
Merci !

Vous souhaitez améliorer votre culture financière ?

Alors inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir chaque semaine les derniers articles dans votre boîte aux lettres ainsi qu'un guide de 45 pages sur les placements financiers sans risques.

C'est complètement gratuit et garanti sans spam.

11 commentaires

  1. Le loyer doit aussi être en adéquation avec le revenu. Chose bien trop souvent oubliée par avarice des propriétaires jusqu’au jour où ces derniers sont contraints de baissier le loyer.

    • Bonjour et merci pour votre commentaire 🙂 par contre, désolé, mais je ne vois pas bien le rapport avec le revenu ?!? le revenu de qui ? et pourquoi être contraint à baisser ?
      Cordialement

      • Je suppose qu’il est question des revenus de la cible type même si générallement on pose le problème inverse à savoir que les revenus du locataire doivent être en adéquation avec le loyer (R>=3*L)
        Le risque qu’on peut imaginer c’est que ceux qui ont les moyens de payer un tel loyer préfèrent des biens d’un autre standing d’où une vacance locative qui entrainera à la longue une baisse de loyer si on veut vraiment louer. A modérer selon l’attrait de l’emplacement

        Je me fais ce genre de réflexion quand je vois des personnes qui achètent n’importe quoi à n’importe quel prix sur Paris avec comme argument : les qataris ont les moyens et ils achètenet volontiers à Paris. Sauf que les qataris ils n’achètent pas vraiment rue Barbès…

  2. Bonjour,

    J’aime beaucoup la référence à l’évaluation financière des entreprises cela colle parfaitement à ma philosophie : les domaines ne sont pas complètements distincts ce qui se fait dans l’un est très certainement transposable dans un autre (c’est pourquoi j’ai horreur des livres de finances personnelles gérer ses propres finances ne répond pas à des règles fondamentalement différentes que celles qui s’imposent à la gestion d’une entreprise)

    J’apporterai cependant un petit complément il ne faut pas regarder les annonces mais les annonces qui vont trouver preneur (essayer d’éliminer les annonces dont le prix est potentiellement surévalué -par exemple une annonce qui est beaucoup plus ancienne que les autres témoigne d’un logement qui ne trouve pas preneur et qui risque donc de fausser l’étude-). Il faut peut être aussi supprimer les extrèmes afin d’avoir un écart type assez faible et donc de ne pas fausser la moyenne. C’est d’autant plus important que l’échantillon est faible.
    Article récent de Didier-Fabrice : Partez-en vacances je vous forme à l’indépendance financièreMy Profile

  3. Bonsoir,

    Moi aussi je trouve beaucoup de similitudes entre la bourse et l’immobilier 😉

    Bonne remarque concernant les annonces : il faut effectivement éliminer les annonces fantaisistes et ne garder que les significatives. Mais cela peut cependant rendre difficile les comparaisons dans les lieux avec peu de turn over.

    Jay

  4. Bonjour,

    Selon moi il ne faut pas trop se compliquer la tête avec l’estimation du loyer.

    Déjà, il convient de se poser la question de quel investissement locatif il est question (studio, appartement, maison, parking et pour quelle type de location) ? En fonction de ses réponses, il y a plusieurs sites qui aujourd’hui permettent de se faire une idée très rapidement.

    Par exemple, celui qui souhaite investir dans un 2P, dans un ville donnée et qui souhaite faire de la location courte durée peut rapidement se faire une idée du loyer. Il va par exemple sur airbnb, tape le nom de sa ville, cherche un bien équivalent, prend une vingtaine de biens similaires au sien, prend les prix à la nuitée et fait une moyenne et ça lui donne son prix. Après au fil du temps, il peut adapter à la hausse ou à la baisse son prix et voir comment les clients réagissent.

    Celui qui souhaite investir dans un parking. Il peut aller sur monsieurparking en abordant la même démarche. Personnellement j’ai fait comme ça, j’ai estimé un loyer moyen C.C à 120 €, j’ai mis à 110 € C.C et 5 jours après j’avais un locataire déjà garé :-).

    Il ne faut pas se prendre la tête avec des calculs compliqués, il faut se lancer, tester le marché et adapter avec le temps c’est tout :-D.

    Nicolas,
    Article récent de Nicolas : Quels sont les freins psychologiques vous empêchant d’investir dans l’immobilier ?My Profile

    • Bonjour Nicolas,

      Effectivement, déterminer le montant du loyer ne doit pas être source de « prise de tête » mais il faut tout de même tomber dans une bonne fourchette : trop bas, il va rendre difficile le financement, trop haut, il peut retarder la location et donc faire perdre des loyers. Et les sommes engagées pour financer un appartement sont tout de même plus conséquentes que pour un parking.

      Jérôme

  5. Des outils comme le tensiomètre locatif (outil Internet) ou le module navigateur de RendementLocatif.com permettent également d’avoir des estimations de loyer.

    Pour ce qui est de choisir le bon montant de loyer, le marché est roi : je préconise de prendre la fourchette haute et de poster son annonce sur LeBonCoin. Si peu ou pas de réponses dans la semaine qui suit, c’est que c’est trop élevé. On baisse alors de 5% le loyer affiché. Et ceci jusqu’à ce que des locataires se bousculent au portillon.

    C’est assez simple, et on est certain à terme de trouver un locataire.
    Article récent de David Sertillange : Évaluer une entreprise en bourse : méthode simple & rapideMy Profile

    • Bonjour David,

      Merci pour ces deux outils qui vont venir compléter ma panoplie de bailleur 😉 Effectivement, l’approche essai-erreur marche bien à condition de ne pas être trop pressé pour louer.

      Jay

  6. Bonjour Jay,

    ton article est très clair, on peut ainsi facilement reproduire ta méthode pour déterminer la valeur locative d’un bien.

    Amicalement,

    Pascal

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge