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Est-ce le moment d’acheter un bien immobilier ?

Est-ce le moment d'acheter un bien immobilier ?Il y a quelques temps, j’écoutais tranquillement la radio chez moi lorsque j’ai entendu une publicité immobilière. Cette dernière expliquait que les taux de crédit étaient au plus bas et qu’il était sans doute temps d’acheter.

Une question légitime m’est aussitôt apparue : un coût du crédit faible constitue t-il forcément une bonne opportunité sachant qu’aujourd’hui les prix des biens sont élevés ?

Ainsi, j’ai décidé de réaliser quelques calculs afin d’y voir un peu plus clair. Notez bien que tous les calculs sont effectués à l’aide d’un simulateur de crédit.

  1. L’hypothèse de départ
  2. Scénario 1 : acheter maintenant au prix du marché
  3. Scénario 2 : attendre une baisse des prix et une remontée des taux
  4. Le bilan

L’hypothèse de départ

Mettons nous dans la peau d’un futur acheteur voulant acquérir un bien valant 200 000€ (tout frais inclus).
Pour le financer, il aura recours à un crédit bancaire sur 20 ans.

Nous allons maintenant envisager 2 scénarii possibles afin de déterminer lequel est le plus intéressant pour l’acheteur potentiel :

  • acheter maintenant au prix du marché
  • attendre une baisse des prix de 10% et une remontée des taux de crédit de 30%

Scénario 1 : acheter maintenant au prix du marché

Dans ce premier scénario, nous allons acheter selon les conditions actuelles du marché.

Actuellement, un bon taux d’emprunt pour un crédit immobilier sur 20 ans est autour de 3,35%. C’est un taux que l’on peut considérer comme historiquement bas. Nous allons utiliser ce taux pour effectuer notre simulation.

Ainsi, notre acheteur potentiel devra rembourser 240 mensualités de 1 144,56 €, soit un total de 274 695,40 € pour devenir propriétaire du bien estimé à 200 000€.

Scénario 2 : attendre une baisse des prix et une remontée des taux

Dans ce second scénario, nous allons envisager une hypothèse probable et plausible à savoir une baisse de 10% des prix des biens. Le prix du bien initialement vendu à 200 000€ est désormais proposé à 180 000€.

A cette hypothèse s’ajoutera une remontée des taux de crédit de 30 %. Ainsi, le taux de crédit sur 20 ans initialement à 3,35% s’élèvera dorénavant à 4,36%.

Pour acheter ce bien, l’acquéreur potentiel devra alors rembourser 240 mensualités de 1 125,21 €, soit un total de 270 050,87€.

Le bilan

Voici un tableau récapitulatif des résultats obtenus :

ScénarioDescriptifPrix du bienTaux du crédit
(20 ans)
Coût total
Scénario 1Acheter maintenant200 000€3,35%274 695,40€
Scénario 2Attendre une baisse des prix
et une hausse des taux de crédit
180 000€
(baisse de 10%)
4,36%
(hausse de 30%)
270 050,87€

On constate, selon nos hypothèses de départ, que le scénario 2 est le plus avantageux. En effet, attendre une baisse de 10 % du prix du bien accompagné d’une remontée des taux de crédit de 30% permettrait d’économiser la bagatelle de 4 644,53€, soit environ 2,3% du coût d’achat actuel.

Notez qu’il conviendrait de faire la différence entre un achat de résidence principale et un achat locatif. En effet, si l’on souhaite devenir propriétaire de son logement, il faudrait également inclure le coût de cette attente. Par exemple, en ajoutant le paiement de loyers en tant que locataire puisqu’il faudra bien se loger en attendant.

Bien que mes calculs ne permettent pas de dégager des généralités, ils confirment tout de même mon ressenti lors de l’écoute de la publicité à la radio : ce n’est pas parce que les taux de crédit sont au plus bas qu’il est forcément judicieux d’acheter.

Même si les taux de crédit remontent légèrement dans le futur, une baisse modérée des prix des biens pourrait permettre de réaliser des économies substantielles lors de l’achat.

Pour être sûr de réaliser un bon achat, je ne peux que vous conseiller de bien faire vos calculs et de ne pas vous laisser attirer par les sirènes publicitaires 🙂

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22 commentaires

  1. de toutes façons, c’est toujours le moment pour certain et jamais pour d’autre et inversement …au final ça dépend surtout des objectifs que l’on s’est fixé. Je crois qu’il n’y a pas de moment idéal.

  2. Bien évidemment que les objectifs de chacun son différent, on pourrait même émettre un 3 ème cas ou un cas 2 bis, à savoir le nombre d’année attendu pour avoir cette baise de 10%, imaginons 5 ans, cela fait alors 5 ans de loyer mais aussi 5 ans d’économies et donc un apport non négligeable.
    Il me semble avoir lu qu’en faisant cette différence entre le loyer payer et les économies réalisés (donc pour l’apport) est plus avantageux si l’immobilier baisse de x % mais je n’ai plus l’article.
    Il faudrait que je fasse l’étude..
    Article récent de Philippe : Pourquoi utiliser le cashback sur les sites marchands?My Profile

    • Bonjour Philippe,

      Il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte pour calculer le coût réel de l’attente : les loyers payés, le rendement des placements, l’inflation…
      Je trouve que c’est très difficile à modéliser précisément 🙂

      Bonne soirée,
      Phil

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