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Il y a quelques temps, j’écoutais tranquillement la radio chez moi lorsque j’ai entendu une publicité immobilière. Cette dernière expliquait que les taux de crédit étaient au plus bas et qu’il était sans doute temps d’acheter.
Une question légitime m’est aussitôt apparue : un coût du crédit faible constitue t-il forcément une bonne opportunité sachant qu’aujourd’hui les prix des biens sont élevés ?
Ainsi, j’ai décidé de réaliser quelques calculs afin d’y voir un peu plus clair. Notez bien que tous les calculs sont effectués à l’aide d’un simulateur de crédit.
- L’hypothèse de départ
- Scénario 1 : acheter maintenant au prix du marché
- Scénario 2 : attendre une baisse des prix et une remontée des taux
- Le bilan
L’hypothèse de départ
Mettons nous dans la peau d’un futur acheteur voulant acquérir un bien valant 200 000€ (tout frais inclus).
Pour le financer, il aura recours à un crédit bancaire sur 20 ans.
Nous allons maintenant envisager 2 scénarii possibles afin de déterminer lequel est le plus intéressant pour l’acheteur potentiel :
- acheter maintenant au prix du marché
- attendre une baisse des prix de 10% et une remontée des taux de crédit de 30%
Scénario 1 : acheter maintenant au prix du marché
Dans ce premier scénario, nous allons acheter selon les conditions actuelles du marché.
Actuellement, un bon taux d’emprunt pour un crédit immobilier sur 20 ans est autour de 3,35%. C’est un taux que l’on peut considérer comme historiquement bas. Nous allons utiliser ce taux pour effectuer notre simulation.
Ainsi, notre acheteur potentiel devra rembourser 240 mensualités de 1 144,56 €, soit un total de 274 695,40 € pour devenir propriétaire du bien estimé à 200 000€.
Scénario 2 : attendre une baisse des prix et une remontée des taux
Dans ce second scénario, nous allons envisager une hypothèse probable et plausible à savoir une baisse de 10% des prix des biens. Le prix du bien initialement vendu à 200 000€ est désormais proposé à 180 000€.
A cette hypothèse s’ajoutera une remontée des taux de crédit de 30 %. Ainsi, le taux de crédit sur 20 ans initialement à 3,35% s’élèvera dorénavant à 4,36%.
Pour acheter ce bien, l’acquéreur potentiel devra alors rembourser 240 mensualités de 1 125,21 €, soit un total de 270 050,87€.
Le bilan
| Scénario | Descriptif | Prix du bien | Taux du crédit (20 ans) | Coût total |
|---|---|---|---|---|
| Scénario 1 | Acheter maintenant | 200 000€ | 3,35% | 274 695,40€ |
| Scénario 2 | Attendre une baisse des prix et une hausse des taux de crédit | 180 000€ (baisse de 10%) | 4,36% (hausse de 30%) | 270 050,87€ |
On constate, selon nos hypothèses de départ, que le scénario 2 est le plus avantageux. En effet, attendre une baisse de 10 % du prix du bien accompagné d’une remontée des taux de crédit de 30% permettrait d’économiser la bagatelle de 4 644,53€, soit environ 2,3% du coût d’achat actuel.
Notez qu’il conviendrait de faire la différence entre un achat de résidence principale et un achat locatif. En effet, si l’on souhaite devenir propriétaire de son logement, il faudrait également inclure le coût de cette attente. Par exemple, en ajoutant le paiement de loyers en tant que locataire puisqu’il faudra bien se loger en attendant.
Bien que mes calculs ne permettent pas de dégager des généralités, ils confirment tout de même mon ressenti lors de l’écoute de la publicité à la radio : ce n’est pas parce que les taux de crédit sont au plus bas qu’il est forcément judicieux d’acheter.
Même si les taux de crédit remontent légèrement dans le futur, une baisse modérée des prix des biens pourrait permettre de réaliser des économies substantielles lors de l’achat.
Pour être sûr de réaliser un bon achat, je ne peux que vous conseiller de bien faire vos calculs et de ne pas vous laisser attirer par les sirènes publicitaires 🙂
Bonjour Phil,
Très bonne approche que de comparer avec des chiffres en faisant des hypothèses de tendances.
Une solution serait peut être d’acheter aujourd’hui en faisant baisser le prix de 10% 🙂 ?
A bientôt,
Fabrice
Bonjour Fabrice,
C’est effectivement une solution sans doute la plus efficace sur le court terme.
Pour ma part, je suis obligé d’attendre pour des raisons propres et ainsi je me contente de simulations 😀
Bonne journée,
Phil
Bonjour,
Merci pour cet article interessant car effectivement on entend un peu tout et son contraire quant aux taux d’emprunt et l’opportunité d’acheter.
Ceci-dit, je pense que vous devriez intégrer une donnée supplémentaire dans vos calculs concernant le 2éme scénario : le montant d’un loyer durant x années.
En effet, dans le 1er scénario, s’il s’agit d’une résidence principale, l’acheteur n’aura pas eu besoin de payer de loyer supplémentaire, alors que dans le deuxième, le locataire doit payer un loyer pendant X années le temps que les prix de l’immobilier évoluent, ce qui gonfle au final l’addition totale.
Cet élément rendrait votre comparatif plus réaliste car l’acheteur devra se loger quoi qu’il arrive pendant sa durée d’attente…
Bonjour,
Vous avez tout à fait raison quant à l’intégration du coût de l’attente dans mes hypothèses : il faudrait effectivement se loger en attendant c’est à dire payer un loyer. Le problème est que je ne peux pas estimer la durée de l’attente.
Aussi, dans la première hypothèse, à savoir acheter maintenant, il faudrait également ajouter les taxes supplémentaires payées par les propriétaires comme la taxe foncière afin d’être complètement réaliste.
L’objectif de l’article était seulement de savoir si des taux de crédit bas justifiaient un achat immobilier. Il y a bien entendu des approximations mais ces calculs simples m’ont permis d’y voir plus clair. Comme dirait les investisseurs « value », je préfère l’à peu près juste que le complètement faux.
Merci pour votre commentaire et bonne journée,
Phil
Je suis assez d’accord il est toujours judicieux d’attendre mais encore faut il que l’immobilier diminue de 10%!
A quand est estimer cette chute?
ET peut on se permettre d’attendre?
Bonjour Jérémy,
Je n’ai malheureusement pas de boule de cristal pour l’instant 🙂
Accessoirement, la situation dépend fortement de votre situation géographique.
Pour ma part, une baisse de 10% des prix ne me semble pas farfelue à moyen terme.
Comme je l’ai dit dans le 1er commentaire, j’attends pour des raisons qui me sont propres et j’essaye simplement d’envisager des hypothèses plausibles. Se réaliseront-elles ? On aura la réponse d’ici quelques années seulement 🙂
Bonne journée,
Phil
Je pense que d’ici 1 ans les prix auront baissé d’au moins 5% un peu partout, si ce n’est plus dans certains endroits.
Tous les agents immobiliers peuvent vous le dire, on est en plein dans l’oeil du cyclone.
Qui prend au sérieux les publicités ? Comme je vais bientôt en parler dans un article sur Peter Schiff, un conseil me vient à l’esprit : ne jamais prendre pour comptant toute recommandation d’un « expert » qui donne des conseils sur un secteur dans lequel il a des intérêts.
Merci pour cet article, car justement ma compagne s’intéresse en ce moment à l’achat immobilier !
Bonjour PapaOurs,
Je suis bien d’accord avec vous sur la publicité.
D’ailleurs, c’est un peu comme la Bourse, quand les médias s’y intéressent et donne des conseils, il faut se méfier encore plus ! Ce sont rarement des précurseurs…
Bonne journée,
Phil
Bonjour,
Je suis conseiller en patrimoine pour une grande banque et je rejoins votre avis.
Les prix de l’immobilier ont augmenté en moyenne de 7,4% par an entre 2000 et 2010 soit une évolution de 117%.
Je suis aussi convaincu que vous quant à une explosion prochaine de la bulle immobilière (au même titre que la chute de 1991).
Les loyers et les prix de l’immobilier sont actuellement en complète décorrélation, la chute est inévitable et je pense aussi que malgré les faibles taux actuels, la stratégie attentiste est payante, même en restant locataire.
Cependant, votre calcul est, je le conviens, particulièrement simpliste.
Le propriétaire doit s’acquitter de frais que vous n’avez pas pris en compte:
– des impôts fonciers
– des charges de copro (dans un immeuble)
– des frais d’entretien
Aussi, le locataire pourra (doit) épargner l’apport immobilier qu’il n’a pas engagé dans un achat immo.
Vous pouvez prendre en compte une rémunération de 3,50% (taux réaliste au vu des performances actuelles en assurances vie) mais aussi prendre en compte le coût de son loyer.
Les calculs réalisés pour savoir s’il est plus intéressant de rester locataire ne sont jamais simples.
Plusieurs spécialistes réalisent et publient ces démonstrations régulièrement, il est inutile de les réaliser.
Par exemple: un achat à Paris est aujourd’hui plus intéressant qu’une location après 21 ans.
Ce même achat est rentable après 4 ans à Clermont Ferrand ou Strasbourg.
Bonjour Benoît,
Vous avez complètement raison sur le fait que mon calcul soit simpliste.
Un calcul réaliste dépend de tellement de paramètres, bien souvent personnels, que c’est impossible à généraliser dans un article.
Au final, j’ai préféré un article simple et compréhensible, afin d’engager une réflexion chez mes lecteurs 🙂
Enfin, je suis intéressé par les démonstrations de spécialistes mentionnées dans votre commentaire. Surtout si elles traitent des principales villes de provinces.
Au plaisir,
Phil
Article très intéressant cependant je me permets d’émettre une réserve quant à la baisse de prix éventuelle : personne ne peut vraiment affirmer si cette baisse aura bien lieu un jour et si oui quand …. donc je pense que la meilleure stratégie est d’acheter lorsque on tombe sur une bonne affaire. c.-à-d. avec une décote de 20 a 30% (ça ne court pas les rues mais ça se trouve , il suffit de regarder les blogs d Olivier Seban, de Cédric Anicette ).
Attendre c’est bien mai on peut attendre longtemps et passer a côté de superbes bonnes affaires.
De plus dans ton calcul 4000€ c’est certes 2% du prix d’achat mais ramèné sur 20 ans c’est pas non plus une économie extraordinaire (16€/mois), donc pour moi ça ne justifie pas le fait d’attendre pour si « peu »
Ceci dit je suis complètement d’accord sur le fait qu’il ne faut pas se fier aux soi disant experts en immobilier
Bonsoir Yeboy,
Votre nuance est tout à fait juste. Comme dans l’investissement « value » utilisé en bourse, l’achat dépend de la valeur réelle du bien comparée à son coût d’achat : c’est ainsi que l’on déniche les bonnes affaires.
D’ailleurs dans mon calcul, ce que j’ai voulu montrer c’était l’impact de l’évolution du prix des biens comparés aux coûts du crédit : une baisse de 10% du prix compense largement la hausse de 30% des taux de crédit.
Merci pour votre commentaire 🙂
Phil
Je me doutais bien de l’issue sinon quel est l’intérêt de la note 😉 mais je n’aurais jamais imaginé un tel écart. Comme dit dans les autres comms, il faut nuancer le calcul mais cela reste très intéressant de voir le pouvoir des chiffres et la filouterie des organismes de crédits.
Merci pour ce petit calcul.
Merci bien Jay 😀
Bonne soirée
Salut Phil,
Merci pour cet article, hormis le très bon exemple que tu prends, pour moi la 2ème info importante est de ne jamais croire les pub.
Si les médias parlent sans cesse de taux bas, etc, c’est parce que les ventes diminuent et donc que les banques gagnent en conséquence moins d’argent sur les prêts.
Comme en bourse, il vaut mieux faire l’inverse de la masse, et donc partir sur le postulat que ce n’est pas le moment d’acheter.
A bientôt,
Marc.
Bonjour Marc,
J’aime aussi le fait de prendre à contre-pied les publicités 🙂
Il faut tout du moins s’en méfier.
Bonne soirée,
Phil
SAlut Phil,
au delà des chiffres qui parlent d’eux-même, je rajouterai que la bonne affaire ne se décrète pas grâce à son financement mais par ses qualités intrinsèques !
Pour investir dans l’immobilier, le crédit intervient bien après l’évaluation du bien visité.
Comme tu le dis, attention aux messages des banquiers qui ont besoin de remplir leur en cours de crédit.
Julien