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Investir dans l’immobilier locatif selon François d’Objectif Tune

Investir dans l'immobilier locatifL’immobilier locatif est un domaine qui m’intéresse et dans lequel je souhaite investir d’ici 5 à 10 ans. Pour l’instant, je n’y connais pas grand chose mais j’ai décidé de commencer à me former dès à présent pour préparer mes futurs investissements.

Afin de partir sur de bonnes bases, j’ai décidé de poser quelques questions à un investisseur locatif expérimenté : François d’Objectif tune.

Bonjour François et merci d’avoir accepté cette interview. Peux-tu te présenter brièvement s’il te plait ?

Bien sûr… J’ai 32 ans, je suis marié et père de 2 adorables puces de 1an ½ et 3 ans. Je suis ingénieur en informatique (spécialisé dans les réseaux). Je travaille dans une banque au Luxembourg.

Quelles ressources conseillerais-tu aux futurs investisseurs locatifs afin qu’ils se forment intelligemment ?

Internet est un excellent outil, mais il faut savoir faire le tri et avoir du temps.

Donc je vais commencer par prêcher pour ma paroisse : mon blog évidemment ! Mine de rien, il commence à regrouper pas mal d’informations, mais c’est encore loin de ce que je voudrais – en même temps, ce n’est qu’un bébé de 6 mois !

Sinon un excellent forum : devenir-rentier. Beaucoup de membres expérimentés, courtoisie de mise, pas de trolls, et surtout énormément de ressources.
Et bien d’autres sites…

Puis la littérature « classique », papier ou en format électronique. Je n’en ai pas lu beaucoup (car j’ai beaucoup appris sur le tas et en passant de nombreuses heures sur la toile), mais le dernier était très bon ! Il vient de Ludovic, un de nos collègues blogueur (de Passion Locatif), qui traite de la location saisonnière, et sur lequel j’ai rédigé un petit article (à lire ici)

Par contre je ne suis pas fan du tout des formations comme celles d’Olivier Seban (qui est certainement bonne mais bien trop chère) ou de Cédric Anicette (qui n’a qu’une très petite expérience concrète). Je n’en ai jamais suivi, mais j’ai eu quelques retours qui me font penser que pour peu d’efforts, on peut apprendre les mêmes techniques gratuitement (sur le net) – ou presque (dans la littérature).

Quels types de biens sont les plus adaptés aux investisseurs novices ?

L’investissement dans les places de parking est à la mode, mais à part le fait d’être plus abordable financièrement, on va faire face aux mêmes problématiques que pour un appartement… et ça ne rapportera pas grand chose. Pour moi, un appartement de petite taille est idéal (F1, F2). Il permet de ne pas miser trop gros (sauf si vous êtes à Paris malheureusement) et permettra de se faire les dents.

Quels sont tes critères pour sélectionner un bien ? Quels sont les pièges à éviter ?

Je tiens à préciser d’abord que les critères sont différents selon l’approche et l’objectif de chacun.

Mon objectif étant de générer un complément de revenu immédiat, mon premier critère est la rentabilité. Quand je recherche un bien, je ne regarde rien en-dessous de 10% brut (on calcule la rentabilité brute en divisant le montant du loyer annuel par le prix d’achat + frais de notaire). Viennent ensuite l’emplacement, le prix d’achat (qui doit être sous le prix du marché) et évidemment l’état du bien. Mon tout premier article traitait justement de ce point (à voir ici).

Le premier piège à éviter quand on investit, est de raisonner avec ses sentiments. On peut tout à fait avoir un coup de cœur et faire une folie quand il s’agit de sa résidence principale, mais pour un investissement il faut travailler avec sa tête, pas avec son cœur. Au risque de se retrouver avec « l’achat d’une dette » – comprenez : vous avez investi dans un bien qui vous coûte de l’argent alors qu’il devrait vous en rapporter…

Un autre piège à éviter absolument pour les débutants : les programmes de défiscalisation. Ils peuvent être intéressants, mais uniquement en connaissance de cause, quand on commence déjà à maîtriser toutes les facettes du « métier ».

Une fois le bien sélectionné, quelles sont les démarches à effectuer pour l’acquérir ?

La première : revisiter, éventuellement accompagné par d’autres personnes qui apporteraient un avis supplémentaire.

La deuxième : NEGOCIER ! En cette période difficile, il est bien plus facile d’obtenir un rabais. Ne pas hésiter à proposer 20% de moins que le prix demandé. Au pire on risque un refus (et il y a d’autres biens sur le marché), le plus souvent on aura une contre-proposition, et au mieux.. on économise beaucoup !

Ensuite, si la vente se fait par l’intermédiaire d’une agence, c’est en général elle qui gère la signature du compromis ou de la promesse de vente et qui fera l’intermédiaire avec le notaire. Sinon, c’est ce dernier qu’il faudra contacter et qui devrait s’occuper de tout.

Puis vient la recherche du financement. Un petit conseil en passant : n’attendez pas d’avoir trouvé la perle rare pour faire le tour des banques. Avant de commencer vos recherches, allez voir votre banquier avec un dossier fictif pour « tâter le terrain ». Cela pourra éventuellement vous faire gagner du temps (ou plutôt éviter d’en perdre) si vous vous rendez compte que vous ne pouvez pas emprunter la somme nécessaire. Cette étape est souvent longue et pénible. Il faut faire pas mal de banques, préparer des dossiers avec tous les justificatifs nécessaires, négocier, retourner voir les banques… Vous pouvez aussi passer par un courtier qui devrait vous décharger de ce travail de recherche.

Une fois le financement accordé, vous devrez en informer votre notaire et lui faire parvenir l’offre de prêt afin qu’il puisse terminer de rédiger l’acte de vente. Il fixera ensuite un rendez-vous avec le vendeur pour la signature de l’acte authentique, qui correspond normalement au jour de la remise des clés.
Et voilà…

Quels sont les avantages et inconvénients de louer un bien « en meublé » ?

Alors pour les avantages : on peut louer plus cher, on est beaucoup plus libre dans le contrat de bail, et surtout la fiscalité est plus avantageuse : on peut bénéficier sous conditions du régime micro-BIC qui permet un abattement de 50% sur les revenus locatifs. Mais surtout, en déclarant ses revenus au régime réel, on peut déduire plus de charges qu’en location nue (les amortissements, les frais de notaire…), ce qui permet souvent de ne pas payer d’impôts les premières années.

Pour les inconvénients : je n’en vois pas beaucoup. En fait le principal est que la location meublée demande plus de gestion car il y aura une plus grande rotation des locataires que pour un F3 par exemple. L’autre est que si vous déclarez au réel, vous devrez faire appel à un expert-comptable pour vous aider, car il est très difficile de calculer les amortissements. Mais bon, ses honoraires sont déductibles des revenus (ou même du montant de votre impôt à payer, sous conditions). Le livre de Ludovic dont je parlais plus haut explique très bien tout ceci, et sinon vous aurez un condensé dans cet article.

Quels moyens utilises-tu pour trouver des locataires ?

J’utilise principalement Internet (leboncoin) ainsi que les journaux d’annonces locales. Je ne suis jamais passé par une agence, je pense que les frais demandés repoussent un peu les candidats. Et comme nous commençons à avoir un petit réseau, le bouche à oreille se met doucement à fonctionner. Par exemples, les locataires de l’immeuble que nous avons acheté trouvent eux-mêmes les candidats à la location, on va bientôt avoir une liste d’attente !!! (non j’exagère, mais nous avons des demandes alors que tout est occupé).

Quelles sont les différentes charges qu’un propriétaire doit payer ?

Les plus importantes, par leurs montants, sont les impôts. Il y a la taxe foncière (sauf la partie concernant l’enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérables sur le locataire), les impôts sur le revenu (dont le montant dépend de votre taux d’imposition) ainsi que les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, dont le montant est actuellement de 15,5% du revenu imposable)

Si vous possédez un appartement dans une copropriété, il y a une partie des charges de copropriété que vous ne pouvez pas récupérer sur les locataires. Elle correspond à la rémunération du syndic, aux travaux, à l’assurance…

Si vous possédez un bien intégralement (une maison ou un immeuble par exemple), l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est obligatoire. Ce n’est pas le cas pour un appartement en copropriété (elle est toutefois conseillée)

Certaines charges d’entretien ne sont pas récupérables sur le locataire. Par exemple, si vous avez un contrat d’entretien pour une chaudière au fioul ou au gaz, seule la partie qui concerne l’entretien annuel obligatoire est récupérable. La somme que vous payez éventuellement en plus pour vous couvrir contre les pannes par exemple est à payer par le propriétaire.
Enfin, les travaux d’entretien et de réparation sont également à charge du propriétaire.

Comment te protèges-tu face aux impayés de loyers ?

Tout d’abord en souscrivant des assurances loyers impayés. Mais nous n’en avons pas pour tous nos logements. L’autre « protection » consiste pour nous à avoir multiplié les biens. Ainsi, l’impact d’un impayé est plus faible que si nous n’avions qu’un seul appartement.

Je te remercie pour cette interview et je te laisse le mot de la fin…

Un petit mot pour ceux qui hésitent à se lancer parce qu’on entend dire partout autour de nous que l’immobilier est en crise : peu importe la période, il y a et il y aura toujours de bonnes affaires à dénicher. Il suffit de savoir les trouver – et d’accepter d’y passer du temps.

N’écoutez pas votre oncle ou votre coiffeur qui ont toujours un avis sur tout, et surtout un avis, le leur… L’investissement en immobilier, s’il est bien réalisé, est le seul qui permette de se constituer un patrimoine important sans mise de départ, grâce à l’effet de levier du crédit.

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15 commentaires

  1. Bonjour Phil et François,

    je trouve que cette interview est vraiment très poussée et bien claire !

    Avant tout achat, il ne faut pas hésiter à passer du temps pour se former et creuser toutes les zones d’ombre (et elles sont nombreuses au début).

    Le blog de François est un passage obligé !

    A bientôt

    Julien
    Article récent de Julien d’acheter un box garage : Acheter un box garage + une idée originale !My Profile

  2. Maison à vendre à la Réunion

    Bonjour
    Article plus qu’intéressant,
    Il est vrai que de plus en plus de personnes souhaitent investir dans l’immobilier pour le louer mais comme vous, peu de gens s’y connait, l’interview va permettre d’aider ces personnes et de leur donner une idée sur les démarches et les critères de choix à privilégier dans le cas où souhaiterait se lancer.

  3. J’aime bien cette interview claire et sans manière.
    J’ajouterai que la recherche d’opportunité doit être quotidienne. En immobilier on est pas pressé, on cherche la bonne affaire. Quant à l’emplacement ce doit être plus qu’un critère mais une vrai stratégie. A commencer par grande ville ou petite ville.
    Article récent de Emmanuel : Petit traité de manipulation à l’usage des honnêtes gens, Joule et BeauvoisMy Profile

    • Bonjour Emmanuel,
      Je vous remercie 🙂
      C’est exactement la même chose quelque soit le type d’investissement (boursier, immo ou autres) : il faut bien analyser et prendre son temps pour dénicher les meilleures affaires.
      Bonne journée

  4. charles@courtier immobilier

    J’ai d’ailleurs parcouru objectif-tune et on y trouve en effet pas mal de dossiers sur l’immobilier notamment celui sur les assurances pour investisseurs.
    En revanche, ce marché, avec le nombre de ventes qui baissent, est-il un bon point ou un mauvais point lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier locatif en cette année 2013 ?

    • Bonjour Charles,
      Peu importe la tendance, l’important est de trouver un bien intéressant.
      C’est comme si je vous disais que c’est les soldes dans les supermarchés : est-ce que vous achèteriez tout et n’importe quoi sous prétexte que c’est les soldes ? non, vous allez regarder si chaque article vaut vraiment le coup (prix d’achat/prix réel hors solde). C’est pareil dans n’importe quel investissement : il faut évaluer la valeur réelle du bien par rapport au prix proposé. Et on se fiche pas mal de la tendance au final…
      Bonne journée

    • Je n’ai pas de meilleure réponse que celle de Phil.
      Pour des exemples de biens intéressants, je vous invite à aller lire l’article dont le lien figure ci-dessous.
      Article récent de Francois d’Objectif-Tune : Investir dans l’immobilier en 2013My Profile

  5. Bonjour à toutes et à tous et merci pour cette interview.

    Une question sur le financement s’il vous plaît :
    faut il prendre un crédit sur 30 ans par exemple afin que le loyer couvre la mensualité du prêt et être en autofinancement ou payer une forte mensualité de remboursement pour payer le moins de crédit possible, quite à ce que le loyer sous en dessous de ma mensualité ?

    Merci.

    • Bonjour Nicolas,
      Le problème est que – d’une manière générale – si tu as besoin d’un crédit sur 30 ans pour qu’un bien s’autofinance, je pense que le bien n’est pas forcément bon.
      Après tout dépend du bien et de vos objectifs. Est-ce que vous voulez vous générer un complément de revenu immédiat ? Est-ce que vous voulez vous constituer le plus rapidement possible un patrimoine net de dettes …
      Autre problème : 30 ans ça commence à faire long, et je ne connais pas de banques qui prêtent sur 30 ans pour un investissement locatif. Le maximum que j’ai vu (en France du moins) est sur 25 ans.
      Article récent de Francois d’Objectif-Tune : Bien présenter une demande de prêt immobilierMy Profile

      • Merci François.
        En fait il s’agit de mon bien principal, je m’explique.
        Actuellement locataire et célibataire, je souhaite acheter un bien qui sera ma résidence principale, et que je souhaite, dans quelques années quand je vivrai à deux et que l’on aurait besoin de plus de place pour fonder une famille, mettre en location.
        Petite précision : la recherche est en région parisienne dans le 78 pas loin d’une ligne RER, ce qui impose un prix d’achat a minima à 170k€.
        Merci.

      • Ok je comprends mieux !
        Mais bon, je ne suis pas sûr que ça change quelque chose pour la banque au niveau de la durée. Et si tu as la capacité financière d’emprunter sur une durée pus courte, ça serait peut-être plus judicieux parce qu’il s’agira de ta résidence principale…

      • OK. Merci François.
        Les prix baissent fortement ici (des appartements passent de 280 à 250k€ en 3 mois). Les agents poussent les propriétaires à baisser leur prix pour augmenter le nombre de contrat de ventes, quite à ce que les agences fassent moin de « bénéfices » par contrat.

  6. Bonjour,

    Je pourrai constituer un apport relativement élevé en vue d’acquérir un bien immobilier dans un autre pays de l’UE. Je précise qu’il ne s’agirait pas d’un investissement locatif, mais de ma résidence principale.
    Un expert en la matière m’a suggéré de souscrire à une assurance vie au Luxembourg et ensuite de solliciter l’ouverture d’une ligne de crédit qui y serait adossée. Même après avoir lu bien des articles (tous rassurants!) sur les contrats d’assurance-vie luxembourgeois (ainsi que bien entendu le très utile Guide des placements financiers sans risques), je me pose encore la question quant à l’opportunité d’une telle démarche. Je suis certes tenté car j’ai bien compris que cela me permettrait de faire fructifier mon capital tout en pouvant m’acheter un appartement. Cependant, je voudrais savoir quels sont les questions-clefs que je devrais poser et les risques à prendre en compte avant d’opter éventuellement pour une telle approche.

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