La donation d’un bien avec réserve d’usufruit

La donation d'un bien avec réserve d'usufruitIl y a quelques semaines, j’évoquais les avantages fiscaux liés à la donation de bien lors de son vivant.

Aujourd’hui, nous abordons une donation particulièrement intéressante à savoir la donation avec réserve d’usufruit.

  1. Le principe
  2. Une donation avantageuse
  3. Un exemple concret

Le principe

Le principe de la donation d’un bien avec réserve d’usufruit est simple : on opère un démembrement de la propriété du bien.

D’un côté, le donateur conserve l’usufruit du bien : il peut ainsi continuer à l’utiliser et récolter les revenus (le fruit) s’il y en a. Il s’engage également à entretenir le bien.

De l’autre, le bénéficiaire reçoit la nue-propriété : il ne peut utiliser le bien mais il devient propriétaire conjointement avec l’usufruitier : ils devront ainsi prendre les décisions de gestion ensemble (pour la vente par exemple).

Enfin, lors du décès de l’usufruitier, le nue-propriétaire héritera complètement du bien.

Sachez que si la donation a été effectuée moins de 15 ans avant le décès, alors le montant de cette dernière sera déduit de l’abattement disponible lors de la succession pour ce bénéficiaire.

Une donation avantageuse

L’avantage principal de ce type de donation est fiscal.

En effet, les droits de donations se calculent, non pas sur le bien total, mais sur la valeur de la nue-propriété.

La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur :

Age du donateur Valeur de la nue-propriété
21 ans et moins 10% de la valeur totale du bien
31 ans et moins 20% de la valeur totale du bien
41 ans et moins 30% de la valeur totale du bien
51 ans et moins 40% de la valeur totale du bien
61 ans et moins 50% de la valeur totale du bien
71 ans et moins 60% de la valeur totale du bien
81 ans et moins 70% de la valeur totale du bien
91 ans et moins 80% de la valeur totale du bien
92 ans et plus 90% de la valeur totale du bien

Avec ce tableau, on comprend aisément que plus le donateur est jeune, et plus la valeur de la nue-propriété cédée est faible.

Or, c’est justement par rapport à cette valeur que sont calculés les droits de donations. Si vous désirez comprendre comment sont calculés ces frais, je vous invite à lire ce précédent article sur le thème de la donation.

Ainsi, plus on s’y prend tôt, et moins on payera de droits de donations 🙂

Un exemple concret

J’ai entrepris il y a quelques mois avec ma mère cette démarche afin d’optimiser fiscalement la transmission de la résidence principale familiale. Etant l’unique enfant, il ne se pose aucun problème de partage.

Le bien a été estimé à 125 000€ par le notaire.
Ma mère ayant moins de 61 ans, la nue-propriété est estimée à 50% de la valeur du bien soit 62 500€.

En déduisant l’abattement de 100 000€ en tant qu’héritier direct, je n’ai pas de droits de donations à payer : 62 500 – 100 000 < 0 € Après cette donation, mon abattement restant sera de 37 500€ pour les 15 prochaines années.

Il me restera néanmoins à payer les frais de notaire (estimés à environ 3 165€) puisque dans le cas d’une transmission d’un bien immobilier, il est obligatoire de rédiger un acte notarié.

Si je n’avais pas effectuée cette démarche, les frais de successions pour ce bien auraient été les suivants (si le décès du donateur survenait actuellement) :

Valeur du bien : 125 000 €
Abattement lors de la succession : 100 000 €.
Valeur taxable : 125 000 – 100 000 = 25 000 €.

Selon le barème de calcul des droits de successions, j’aurais eu à payer environ 3 194 € (hors de frais de notaire) = 8072 x 5% + 4037 * 10% + 3823 * 15% + 9068 * 20% = 3194,35 €

Enfin, un autre avantage de la donation avec réserve d’usufruit est que l’on paye des droits de donations selon la valeur du bien au moment de la donation, et non pas au moment du décès. C’est particulièrement intéressant si la donation est très espacée du décès puisque durant ce temps le bien peut avoir gagné de la valeur (en immobilier notamment).

A bientôt 🙂

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17 Commentaires

  1. Salut Phil,

    Merci pour ces précisions par rapport à ton précédent article 😉

    Ce n’est pas un sujet facile, mais il est important d’être prévoyant car on ne sait pas de quoi l’avenir sera fait…

    Petite question, combien aurais-tu eu à payer si le bien valait 300 000€ ?
    Ce qui ferait en base 150 000 – 100 000 = 50 000€ de taxable ?

    A bientôt,
    Marc.

    • Bonsoir Marc,

      Alors si le bien valait 300 k€, la nue-propriété s’élèverait à 150 k€ (50%), et la partie taxable aurait été de 50 k€ (-100 k€ d’abattement) effectivement.
      Avec le barème de la donation, il faudrait payer environ 8 194€ de frais de donation, hors frais de notaire.
      Ça fait une belle petite somme 😀

      Cordialement,
      Phil

      • Bonjour,

        N’y as t-il pas erreur sur abattement des 100 000€.
        Étant un donation avec réserve d’usufruit.
        L’abattement ne se calcul pas lui aussi avec le bareme 669 ?

        Cordialement

      • Bonjour rom1r31,

        Pouvez-vous me donner quelques précisions suite à votre remarque afin de m’éclairer ?

        Merci 🙂
        Phil

  2. Très intéressant effectivement … mais encore faut-il avoir des parents intelligents 😉

  3. Merci pour cette article, très intéressant. Moi aussi il faut que j’y pense, mais pour mon fils…

    Bonne soirée.
    Gilles

  4. mathieu de je-serai-trader-pro.fr

    Merci pour cet article très clair, je connaissais ce système mais je ne savais pas le rapport entre la valeur de la nue propriété et l’age du donateur. Maintenant je comprends tout merci

  5. Bonjour,
    Article clair et précis mais pouvez-vous me préciser quels sont les éléments qui composent l’acte notarié, d’une part, si l’acte authentique doit être précédé par un compromis ? Je ne trouve pas ces renseignements sur le Net.

  6. DONATION AVEC RESERVE DE L’USUFRUIT + clause de retour conventionnel.

    Bonjour,

    Nous allons faire l’achat d’une maison en résidence principale.
    La valeur du bien à l’achat est de 205K€ + frais agence + frais notaire = 230K€.
    Nous faisons un prêt de 175K€ en notre nom

    Est-il judicieux de procéder au moment de l’achat à une donation avec réserve de l’usufruit à notre fille unique ? Comment faut-il procéder ?

    Peut-on ajouter la clause de retour conventionnel lors de cette donation ?

    Merci de vos conseils
    Julien

    • Bonjour Julien,

      Je ne peux malheureusement répondre à vos questions puisque cela dépend grandement de votre situation personnelle.
      Le plus simple étant de demander conseils à votre notaire afin qu’il vous explique les avantages & inconvénients de la démarche 🙂

      Cordialement,
      Phil

  7. Mes parents ont fait une donation à leurs trois enfants d’un bien immobilier en 1999. Mon papa est décédé et ma maman est atteinte de la maladie d’alzheimer, rentre en EPAHD.

    Nous voudrions vendre le bien afin d’éviter qu’il ne se dégrade faute d’occupants.

    Dans quelle condition cette vente peut elle être effectuée, sachant que ma maman est d’accord et qu’elle peut encore être considérée comme responsable et lucide.

    Comment se ferait la répartition du produit de la vente ( usufruitier âgée de 85 ans).

    merci de vos conseils.

    • Bonjour,

      Comme vos questions sont en dehors de mon cercle de compétences, je vous invite à vous rapprocher de votre notaire qui saura vous conseiller au mieux 🙂

      Cordialement,
      Phil

  8. Bonjour,

    Tout le monde prône ce dispositif mais si on regarde le cas suivant :
    Une personne 80 ans donne à 2 de ses 3 enfants un bien immobilier d’une valeur de 250 000 euros via une donation partage.
    la proposition du notaire est la suivante :
    – aux 2 enfants le bien immobilier en nue propriété, le donateur gardant l’usufruit
    – au troisième : une compensation de 87500 euros
    au moment du partage les trois parts sont équivalentes car la valeur du bien est basé sur sa valeur en nue propriété (175 000 euros)
    par contre, à terme, il y a inégalité de traitement (87500 vs 125 000)

    cordialemnt

    • Exact.
      Mais franchement partager une maison est souvent source de conflit :
      – qui l’occupe. Dans ce cas, quelle sera la compensation pour l’autre ?
      – les travaux jugés urgents ou non
      – s’il y aura une vente, le prix…
      – etc.
      Ca peut ruiner une famille, de belles amitiés et la santé.

      Surtout que la personne agée a certainement encore quelques belles années devant elle.
      Franchement ? 87500e c’est dans la poche et au revoir- bonsoir !

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