Le vrai coût d’un achat immobilier

Le vrai coût d'un crédit immobilierDésirant devenir propriétaire de ma résidence principale d’ici quelques années, je commence à me renseigner sur les frais inhérents à cet achat.

Un élément particulièrement troublant lors d’une acquisition immobilière est la multiplication des frais annexes qui viennent se greffer autour du crédit bancaire.

Ces derniers gonflent de manière importante le coût total de l’acquisition.

Dans cet article, je vais énumérer les différents frais qui interviennent lors d’un achat immobilier à crédit, puis j’effectuerai une simulation pour un logement de 200 000€ nécessitant un emprunt de 150 000 €.

  1. Le crédit immobilier
  2. Les frais de dossier
  3. La garantie
  4. L’assurance décès invalidité
  5. Les frais de notaire
  6. Simulation

Le crédit immobilier

Commençons par le coût le plus évident : l’emprunt immobilier.

Lorsque l’on souhaite acheter un bien, on a généralement besoin d’être financé par une banque qui va prêter le capital manquant. Afin de la rémunérer, les emprunteurs doivent lui rembourser petit à petit le capital emprunté accompagné d’intérêts.

Le taux d’intérêt pratiqué dépend de multiples paramètres comme le taux des marchés financiers (l’OAT 10 ans pour les crédits à taux fixe) ainsi que le profil de l’emprunteur (plus il est risqué, moins le taux sera bon).

Il faut savoir que le montant total des intérêts constituent le coût principal d’un achat immobilier.

Mais nous allons voir que d’autres frais annexes vont tout de même peser dans la balance.

Les frais de dossier

Lorsque l’on contracte un crédit, l’établissement bancaire facture des frais de dossier pour la mise en place de l’emprunt.

Ces frais sont très variables : de 0€ à 1 500€ environ selon les banques.

Si vous êtes nouveau client ou que vous avez un bon dossier, il est possible de négocier à la baisse ce coût annexe.

Il existe également un autre frais annexe qu’il peut être judicieux de négocier auprès de votre banque : les indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA) qui sont limités par la loi à 3% du capital restant dû. Les IRA sont dûs lorsque l’on solde un prêt avant sa date d’échéance. Pensez-y !

La garantie

Lorsqu’une banque prête, elle demande des garanties à l’emprunteur afin d’éviter les impayés.

Il existe 3 types de garanties :

  • l’hypothèque donne en garantie le logement en acquisition : en cas de non paiement, la banque peut saisir le logement afin de le vendre aux enchères. Il est nécessaire de passer devant le notaire lors de sa mise en place. Le coût se situe entre 2 et 3% du montant emprunté. Enfin, en cas de remboursements anticipés, des frais de mainlevée seront facturés par le notaire.
  • le privilège de prêteur de deniers a les mêmes effets que l’hypothèque cependant il coûte un peu moins cher (2% environ). A noter qu’il n’est applicable que sur les logements anciens.
  • la caution consiste à verser une somme d’argent (environ 2% aussi) à un organisme qui va garantir le prêt. Le bien acheté n’est pas donné directement en garantie et il n’est pas nécessaire de passer devant le notaire. Enfin, aucun frais de mainlevée n’est demandé en cas de remboursements anticipés.

Le meilleur choix dépendra de votre situation, alors on ne peut que vous conseiller de bien faire vos calculs. On peut estimer grossièrement le coût de la garantie à environ 1-2% du montant emprunté, payable une seule fois.

L’assurance décès invalidité

L’établissement bancaire demande également une assurance permettant de rembourser le crédit si un évènement majeur frappe l’emprunteur : décès, invalidité voire perte d’emploi…

A condition de trouver une prestation « équivalente », il est tout à fait possible de souscrire un contrat d’assurance en dehors de la banque prêteuse : cette pratique s’appelle la délégation d’assurances et peut permettre de réaliser de belles économies.

Elle est facturée chaque année en moyenne entre 0,20% et 0,80% du montant emprunté et s’ajoute aux mensualités du crédit.

Le coût total de l’assurance emprunteur est tout à fait significatif et il semble judicieux de négocier au mieux ce paramètre.

Les frais de notaire

Enfin, il reste une dernière étape pour valider la transaction immobilière : les frais de notaires.

Ils s’élèvent généralement entre 4 et 8% de la valeur du bien et sont majoritairement destinés au fisc.

Un coût supplémentaire non négligeable donc.

Simulation

Passons maintenant à la simulation du coût total d’un achat pour un logement de 200 000€ nécessitant un crédit de 150 000€ (soit 50 000€ d’apport).

Les données utilisées correspondent aux conditions actuelles du marché et à un profil d’emprunteur standard.

CoûtDescriptionMontant
Apport personnel50 000 €
Crédit immobilier (intérêts inclus)Emprunt de 150 000 €
Taux de base : 3,40% sur 20 ans
206 940 € dont
56 940 € d’intérêts
Frais de dossier500 €
GarantieCaution à 2% du montant emprunté3 000 €
Assurance emprunteur0,40% par an du montant emprunté600 €/an – 12 000 € sur 20 ans
Frais de notaire8% du montant du bien16 000 €
Coût total de l’acquisitionpour un bien à 200 000 €288 440 €

Grâce à cette simulation, on peut se rendre compte que pour acheter un bien immobilier valant 200 000€ avec 50 000€ d’apport, un acquéreur devrait débourser pas loin de 300 000€ sur 20 ans, tout frais inclus.

Même si les intérêts du crédit représentent les dépenses les plus importantes (56 940 €), l’assurance emprunteur (12 000 €) et les frais de notaires (16 000 €) ne sont pas en reste.

Autant négocier les frais mineurs comme les frais de dossiers s’avérerait peu significatif au final, autant négocier le coût de l’assurance emprunteur permettrait de réaliser d’importantes économies : rabaisser le taux de l’assurance de 0,40% du montant emprunté par an à 0,20% ferait économiser 6 000€ à l’emprunteur.

Bien souvent, les emprunteurs se focalisent sur le taux du crédit et oublient l’importance des frais annexes dans le coût total de l’acquisition.

Alors négociez bien mais surtout négociez juste !

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25 Commentaires

  1. Bonjour Phil,

    Merci pour ton article de synthèse qui donne de véritables pistes de négociation.

    J’ai vu que tu n’as pas pris en compte les frais d’agence immobilière, est-ce volontaire ?

    A bientôt,
    Article récent de Fabrice : Les 7 plaies du viagerMy Profile

    • Bonjour Fabrice,

      Dans mon article, j’ai voulu lister tous les frais « obligatoires » survenant lors d’un achat immobilier.
      Il est certain que si l’on passe en plus par une agence immobilière, il faudrait en plus rajouter ce surcoût.
      Ta remarque est tout à fait pertinente, merci 🙂

      Cordialement,
      Phil

  2. Salut Phil,

    Un très bon résumé avec un tableau clair à la fin 🙂

    Les frais de dossiers peuvent assez facilement se négocier, voir être offert si vous êtes nouveau client.
    Si vous êtes jeunes ou pensez déménager avant la fin du crédit, il faut négocier au minimum les IRA sinon les frais vont encore grimper ! J’ai déjà vu des personnes arriver à ne pas payer d’IRA du tout, à vous de bien négocier 😉

    En sommes lors d’un achat immobilier tout est négociable ou presque : taux du crédit, assurance, frais de dossier, IRA, commission de l’agence immobilière (si vous en utilisez une), garantie si vous prenez la caution au lieu de l’hypothèque (il faut aussi que votre banque le permette, certaines ne prennent que l’hypothèque…).

    A bientôt,
    Marc.
    Article récent de Marc : Optimisez vos courses grâce au driveMy Profile

  3. Très bonne piqure de rappel, il faut aussi préciser que dans ton cas, c’est principalement dans l’ancien.

    Dans le neuf, les frais de notaire sont en dessous des 4-5% (2-3% je dirais), sans compter le fait qu’on peut avoir le taux à prêt zéro.

    Par rapport à ton article, je pense qu’on peut négocier les frais de notaires, notamment comme l’assurance, prendre un notaire à part (faisable?).
    Conçernant l’IRA, je pense que la plupart le propose actuellement à 0%, du fait que les taux sont bas maintenant. Mais l’avoir à 0% est important en cas de remboursement anticipé.
    Il faut donc le négocier.
    Article récent de Philippe : Investir dans l’or, est-ce encore possible?My Profile

    • Bonjour Philippe,

      Je ne connais pas la marge de manœuvre possible lors de la négociation des frais de notaire.
      J’avais cru comprendre que la majorité du coût était relativement incompressible puisque destinée au fisc.
      Si quelqu’un peut éclairer ma lanterne, qu’il n’hésite pas 🙂

      Phil

  4. Bonjour Phil,

    la somme des frais annexes à de quoi faire peur !

    Je me console en regardant les loyers qui tombent pour rembourser ces frais annexes.

    Il serait intéressant de comparer les coûts de l’emprunt (c’est une énorme charge) avec une simulation où l’acheteur attend d’avoir 100 % du capital.

    Julien
    Article récent de Julien d’acheter des parkings : Comment acheter des parkings en 6 étapes ?My Profile

    • Bonjour Julien,

      Si je ne dis pas de bêtises, il existe des feuilles excel toutes faites qui réalisent plus ou moins ce type de simulation avec tout un tas de paramètres. La difficulté réside dans l’estimation du coût de l’attente…
      Après la situation est bien différente entre un achat locatif et un achat de résidence principale (puisqu’il faut se loger en attendant).

      Au plaisir,
      Phil

  5. Bonjour Phil,

    Bonne vue d’ensemble et en détail des frais. Je confirme que les assurances ne sont pas un coût négligeable. Il est utile d’essayer d’en négocier le taux. D’ailleurs j’ai en vain essayé de faire jouer une de ces assurances. donc au final, je trouve qu’elle m’a couté d’autant plus cher!

    Je viens de rédiger un article qui s’avèrent sur le même thème, acheter son logement, mais qui traite de tout à fait autre chose: le choix des critères pour donner une valeur et comparer les logements à l’achat.
    Complémentaire donc.
    Article récent de Philippe : Définir des critères pour bien acheter son logementMy Profile

  6. Excellent article, comme toujours, mais j’aurai bien rajouté quelques frais optionnels (… ou pas):

    – les frais d’agence (comme déjà dit) parce qu’il est difficile de trouver de particulier à particulier quand on a des exigences bien établies 😉
    – les frais de courtage (à négocier absolument!) pour ceux qui ne veulent pas ou ne peuvent pas négocier le prêt avec les banques: ils arrivent à des taux très bons pour une somme acceptable.
    – les frais de déblocage (je ne connais pas le terme officiel) que le notaire prend à chaque paiement de facture pour travaux (quand on a inclu tout ou partie du montant des travaux dans le prêt immo)
    – en copropriété, les frais de mutation, de l’ordre de la centaine d’euros et qui sont à la charge du vendeur mais que les syndics peu scrupuleux essaient d’imputer également à l’acheteur (sous forme par exemple de livret d’accueil)
    – et pour aller plus loin, l’essence pour aller au boulot quand on habite à la campagne, les taxes (impôts locaux et fonciers) qui varient assez significativement en fonction du lieu de résidence, et les charges en copropriétés

    Concernant les frais de notaire, on peut jouer sur la déduction du mobilier qui fait baisser le prix du bien donc des frais (merci Maître pour nous avoir bien conseillé ;-)).

    Pour la garantie, j’ai opté pour la caution (un poil moins cher que l’hypothèque et j’en récupérerai une partie lorsque le prêt sera totalement remboursé).

    En bref, beaucoup de dépenses … mais un chez-soi à soi dans 20 ans, home sweet home 😉

    • Bonjour Jay,

      Excellent commentaire qui complète bien l’article 🙂
      Pas mal le coup de la déductibilité du mobilier concernant les frais de notaire, je ne connaissais pas cette astuce !

      Bonne soirée,
      Phil

  7. Les frais de notaire sont tous simplement ahurissants… ça donne presque envie de faire carrière dans le domaine juste pour éviter de se faire avoir à tant d’étapes de notre vie!

    • Bonjour Simon,

      Il est certain que les frais de notaires ne sont pas à prendre à la légère lors d’une acquisition immobilière.
      Ce coût doit être pris en compte dès l’estimation de départ.

      Cordialement,
      Phil

  8. Bonjour,
    Merci pour cette énumération,
    Je suis tout à fait d’accord, tout réside sur la négociation et aussi un esprit clair et un minimum de connaissance dans le domaine.
    Je tiens par ailleurs à noter que les commissions des courtiers n’entrent pas dans ces coûts car en principe ce sont les agences qui les prennent en charge. Donc, il faut faire très attention car certains courtiers peuvent vous soutirer de l’argent.

  9. Bonjour,
    Merci pour le tableau synthétique, ça donne de vrai clé pour comprendre les étapes dans les négociations !
    Question sur les courtiers (je pense à faire racheter mes crédits par un courtier), est-ce que ce sont des structures fiables ? Comme le disait le commentaire au dessus, j’ai peur de me faire soutirer de l’argent au passage. J’habite le Pas de Calaix, et j’ai trouvé cette agence : http://www.pressetaux.fr/
    J’ai fait une demande d’étude de mon projet sans rien signer mais je vous avoue que ne connaissant pas du tout le fonctionnement, je suis sur la réserve pour le moment. Quelqu’un a une idée des commissions qu’ils prennent en général ou si un taux officiel existe ?

    • Bonjour Richard,

      Je suis d’accord sur le fait qu’il faille vérifier la fiabilité de son courtier. Rien ne garantie qu’il va trouver des bons taux ou faire payer des commissions correctes.
      Un conseil simple : démarchez plusieurs courtiers pour glaner des informations, lisez scrupuleusement tous les papiers qu’ils vous donnent, ne signez pas à la va-vite et prenez le temps de réfléchir.
      Essayez de voir dans votre entourage s’ils ne connaissent pas un courtier fiable, qu’ils ont déjà utilisé auparavant. Ce sont généralement de bons conseils 🙂

      Cordialement,
      Phil

  10. Bonjour,
    Merci pour votre article très éclairant ! J’hésite actuellement entre louer et acheter mon premier appartement : en voyant le cout global (100 000€ pour un bien de 200 000€), je me demande du coup si il est bien raisonnable d’acheter (en région parisienne), lorsque l’on est jeune, célibataire, et que l’on ignore où nous serons dans 10 ans. N’est ce pas là extrêmement risqué ? Merci d’avance pour votre avis sur la question.

    • Bonjour Alex,

      En voilà une question délicate !
      Personnellement, j’ai choisi de rester locataire car le travail de ma compagne n’est pas encore fixé sur le long terme et donc il est délicat de choisir un lieu adéquat pour notre résidence principale. Je me fixerai lorsque je saurai où je serai durant les 5 prochaines années.

      Après, il y a ceux qui vont vous dire « oui mais quand tu loues, tu payes chaque mois un loyer pour rien ». Je nuancerai ce propos.
      Premièrement, l’avantage d’être locataire c’est le fait de ne « pas avoir de boulet au pied » : pas de crédit sur 20 ans sur le dos, pas de bien à revendre si un changement de job survient. Je fais mon préavis et je peux partir librement.
      Ensuite, si vous quittez votre appartement au bout de quelques années (on va dire moins de 5 ans), vous vous rendrez compte que vous aurez surtout payés des intérêts et les frais annexes (notaires et compagnie)… Pas forcément intéressant pour vous !
      Enfin, pour un bien équivalent, vous paierez sans doute des mensualités plus importantes que si vous étiez locataire en payant un loyer (en incluant tous les frais annexes au crédit).

      Pour terminer, il ne faut pas oublier que niveau immobilier en France, on est habitué à ce que les prix montent, montent, montent… Ainsi certains avis sont biaisés.
      Je pense que ça n’ira pas indéfiniment jusqu’au ciel, car il faut que les acheteurs aient encore la capacité d’acheter un bien, surtout sur Paris.

      Voilà pour mon avis très personnel 😀

      Cordialement,
      Phil

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