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Louer ou vendre son ancien appartement

Tables et ChaisesAujourd’hui est un grand jour puisque Jay me rejoint en tant que rédacteur pour le site : il nous exposera au fil des semaines ses expériences concernant l’investissement locatif. A toi Jay 🙂

J’ai commencé à faire de la location immobilière il y a maintenant 4 ans, juste avant la naissance de notre premier enfant. Nous vivions ma femme et moi dans un F2 spacieux de 50m2, mais qui dit F2, aussi grand soit-il, dit une seule chambre 🙁 On allait donc devoir rapidement déménager pour plus grand, et donc faire un choix pour notre appartement actuel : le vendre ou le mettre en location.

  1. Vendre
  2. Louer
  3. Notre choix

Vendre

C’est la solution la plus simple et la moins risquée : il suffit de passer une annonce, d’attendre les acheteurs potentiels et de signer quelques documents chez le notaire. Mais au cours des premières années d’un crédit, un peu moins de quatre dans notre cas, on ne rembourse essentiellement que des intérêts (traduire « on enrichit la banque »).

Prenons un exemple avec un bien à 70 000€ financé sans apport. A ce montant initial, il faut rajouter les frais de notaire (environ 7% du montant), les frais de dossier de la banque (quelques centaines d’euros, négociables) et la garantie ou l’hypothèque (un petit millier d’euros).

DépenseMontant
Acquisition70 000 €
Notaire4 900 €
Frais dossier 300 €
Garantie 1000 €
Total76 200€

Avec un financement à taux fixe de 3,55% sur 25 ans (taux moyen du marché en juin 2014), il me restera encore à rembourser quelques 68 000 € au bout de quatre ans. En revendant au prix d’achat, ce qui n’est pas certain, je n’aurai donc gagné que 2000 €. Si je prends en compte les travaux de rafraîchissement que tout propriétaire fait dans un nouveau logement, ainsi que les frais d’emménagement et de déménagement, j’ai très probablement perdu de l’argent !

Dans notre cas, nous étions à l’équilibre sans compter les travaux. Ce n’était donc pas une mauvaise solution et elle avait l’énorme avantage de ne présenter qu’un risque très limité, argument convainquant pour qui va passer les 30 prochaines années de sa vie à élever un enfant 🙂 .

Louer

L’autre solution, c’est la mise en location, plus enrichissante (à tous points de vue) mais plus hasardeuse. Avant de se lancer, il faut s’assurer que le projet est viable, c’est-à-dire qu’à défaut de vous faire gagner de l’argent, il ne va pas vous en faire perdre (plus d’infos dans un prochain article 🙂 ). Ensuite, deux possibilités s’offrent à vous : déléguer à une agence ou s’improviser agent immobilier.

Louer par une agence

L’avantage, c’est qu’elle s’occupe de tout : publier l’annonce, trouver le locataire, lui faire signer le contrat, dresser l’état des lieux, … L’inconvénient, c’est que ce service tout-en-un a un coût non négligeable : de 7 à 12% des loyers bruts en fonction du niveau de prestation désiré (protection contre les loyers impayés, aide juridique, …). A cela peuvent s’ajouter des frais administratifs. Par exemple, l’agence que l’on a consultée nous demandait un mois de loyer (!) à chaque changement de locataire pour couvrir « les frais de recherche ».

Louer par soi-même

L’inconvénient, c’est qu’il faut tout faire et le faire seul. Les agences ont les connaissances et les compétences nécessaires, les documents qui vont bien (contrats de location, formulaire d’état des lieux, …) et des logiciels adaptés. Quand on loue par soi-même, il faut compenser tout ça, ce qui peut coûter de l’argent mais surtout du temps, parfois beaucoup de temps : organiser les visites, préparer les contrats de location, … En contre-partie, l’intégralité du loyer arrive dans votre poche 🙂 .

Notre choix

Vu que la vente de notre appartement ne nous aurait rien rapporté, on a fait des simulations pour vérifier la viabilité de notre projet de location par nous-même, le passage par une agence n’étant pas une option au vu des frais (exorbitants !). On a ainsi déterminé que tous les frais prévisibles étaient quasiment couverts par les loyers, estimation peut-être légèrement faussée par le fait qu’on avait très envie de le faire 🙂 . On s’est donc lancé : on a publié une annonce et on a signé notre premier bail, mais ça c’est un autre histoire 🙂

Jay

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16 commentaires

  1. Salut Jay,

    Félicitations pour ta nomination en tant que rédacteur !
    En plus l’article est vraiment sympa, Phil a fait un bon choix 😉

    Je pense que tu as très bien fait de mettre en location ton précédent appartement.
    En plus ça t’a permis de te lancer plus facilement car tu avais déjà le bien et il ne fallait pas le trouver, l’acheter, etc…

    On ne le pense pas systématiquement mais ça peut être rentable de louer à chaque fois que l’on achète un bien plus grand.
    Par exemple acheter un T2 puis un T3 et enfin une maison en louant les 2 précédents.

    Jay, j’ai une question, qu’en est-il de la rentabilité de l’opération ?

    A bientôt,
    Marc.
    Article récent de Marc de Mieux gérer son argent : Que faire face à la baisse du taux des livrets ?My Profile

    • Bonjour Marc,

      Merci pour ce commentaire encourageant 🙂

      Effectivement, le fait d’avoir déjà le bien à louer à grandement facilité l’opération. Ca nous a évité le soucis de le trouver, de le financer, de se demander si on a bien choisi … Et en ayant habité dedans, on connaissait ses forces et ses faiblesses.

      Concernant la rentabilité, c’est le sujet d’un prochain article 😉 mais je peux déjà te dire que l’autofinancement est difficile. Le F2 n’est pas forcément la bonne « taille » pour être rentable.

      A bientôt,
      Jay

    • Bonsoir Marc,

      Etant plutôt spécialisé dans l’investissement boursier, j’ai pensé que Jay pourrait nous apporter sa vision de l’investissement immobilier. De plus, il est toujours intéressant de confronter différents points de vue 🙂

      Phil

  2. Bonjour,

    Dans mon département, pour pouvoir autofinancer un bien (appartement, garage, maison), il faut apporter au minimum 1/4 de la somme en cash.
    C’est quand même énorme !!!!

    Alex

    • Bonjour,

      Qu’entendez-vous exactement par autofinancer? Parce que je ne vois pas le rapport avec le 1/4 du montant en cash, désolé. Parlez-vous du crédit immobilier ?

      Cordialement
      Jay

      • Bonsoir à tous,

        Je pense qu’Alexandre parle de l’apport concernant le crédit immobilier.
        En ayant un meilleur apport, tu empruntes moins et donc tu as moins de charges financières chaque mois.
        Ainsi, l’autofinancement est plus facile à atteindre (les loyers couvrent les charges), même si au final tu as sorti du cash de ta poche en amont 🙂

        Cordialement,
        Phil

    • Et puis parler d’autofinancement cela sous-entend de ne pas faire d’apport sinon cela ne veut pas dire grand chose. Mettre une fois 10000 euros ou 100 fois 100 euros sur le plan purement mathématique (donc en faisant abstraction de l’actualisation des flux financiers) cela revient au même….

      Parler d’autofinancement implique aussi de parler de durée d’emprunt car un autofinancement n’a pas la même « valeur » si l’emprunt se fait sur 10 ou 30 ans. Bref comme pour type d’investissement il convient de regarder différents paramètres au risque de ne pas faire un aussi bon investissement qu’on le croit…
      Article récent de Didier-Fabrice : Partez-en vacances je vous forme à l’indépendance financièreMy Profile

  3. Pour un bien acheté à 100000€
    Je sais très bien que pour autofinancer complètement ce bien il va falloir que j’apporte 25000€ pour un crédit de 75000€.

  4. Si j’étais à votre place, j’aurais probablement choisi l’option la plus simple : vendre. Ainsi, j’aurais eu les moyens de procéder à un remboursement anticipé pour mon crédit.

  5. Bonjour,

    Je mettrai un petit bémol sur l’affirmation «L’autre solution, c’est la mise en location, plus enrichissante ».
    Sur le plan de l’enrichissement financier il convient de regarder la valeur vénale du bien au moment de la prise de décision et de calculer la rentabilité par rapport à cette valeur. Si cette rentabilité est trop faible il est probablement plus enrichissant de prendre la plus-value et de l’utiliser sur un support plus rentable. Surtout que la vente d’une résidence principale demeure une niche fiscale avec aucune taxation de la plus-value (quand il y en a une évidemment !)

    Tout comme en bourse si le cours d’une action A explose même si on l’a achetée dans une optique dividende il peut être judicieux (si le divende n’explose pas dans le même ordre) de prendre sa plus-value et d’acheter une action B devenue du coup bien plus rentable.

    Dans le cas cité en exemple même avec une plus-value faiblarde on pourrait aussi regarder la variation des taux d’emprunt (quoiqu’il soit aussi possible de rénogocier le taux) : solder un emprunt à 5 % pour en prendre un à 2.5% peut être à lui seul générateur de gain. Couplé à un investissement plus rentable cela peut être in fine une très bonne opération.

    Enfin même vendre à perte n’est pas forcément une hérésie (une sorte de stop loss pour continuer la comparaison avec la bourse). Dans le cas présent il ne faut pas oublier non plus que pendant le temps de détention l’appartement a été utilsé comme logement ce qui a induit une économie de loyer paramètre à prendre en compte si on veut connaître la rentabilité réelle de l’opération (les intérêts payés sur la durée doivent être inférieurs à la somme des loyers d’un appartement équivalent je présume)
    Article récent de Didier-Fabrice : Partez-en vacances je vous forme à l’indépendance financièreMy Profile

    • Bonsoir,

      En utilisant le terme « enrichissant », je voulais jouer sur le double sens : enrichissement sur le plan financier bien sûr mais aussi le plan personnel (découvrir les « dessous » de l’immobilier locatif).

      Très bonne analyse en tout cas : les plus values ne sont pas toujours là où on les attend 🙂

      Cordialement,
      Jay

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