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Mon investissement immobilier après 7 ans

Aujourd’hui, Jay (rédacteur occasionnel du site) nous propose un bilan de son investissement immobilier après 7 années.

  1. Rappel du contexte
  2. Les locataires
  3. Les finances
  4. L’avenir

Rappel du contexte

Début 2010, notre famille allant s’agrandir, nous partions donc en chasse d’un logement plus grand afin d’accueillir notre premier enfant dans de bonnes conditions. Concernant notre ancien logement, un F2 entièrement refait à neuf situé dans une agglomération de 250 000 habitants, nous avions pris la décision de le louer (en non meublé).

La mise en location de l’appartement devait nous permettre de rembourser les mensualités de son crédit : il fallait donc rapidement trouver un locataire sous peine de devoir cumuler deux remboursements (celui du F2 et de notre nouveau logement). Cette appréhension nous aura poussé à être prudent sur le montant du loyer afin de maximiser nos chances de louer, évidemment au détriment de la rentabilité.

Ainsi, nous nous sommes attelés aux différents préparatifs afin de pouvoir louer notre F2 rapidement : réalisation des diagnostiques obligatoires, détermination du montant du loyer, publication de l’annonce…

Les locataires

Pour la première mise en location, nous avions eu une dizaine de visites pour seulement deux ou trois personnes réellement intéressées et intéressantes. Il faut dire que l’on était au début de l’été, période creuse pour les locations, avec tous les étudiants finissant leur année scolaire. C’est finalement un jeune couple venant faire ses études dans le coin qui signa le bail.

Leurs études se terminant plus ou moins prématurément et au bout d’un an, ils envoyèrent leur préavis. Suivra ensuite un autre jeune couple, qui se séparera deux ans plus tard. Depuis, c’est une étudiante en médecine qui occupe les lieux depuis maintenant 4 ans. Elle vient d’abandonner le paiement du loyer par chèque au profit du virement automatique, ce qui est plutôt bon signe.

Les recherches de locataires sont coûteuses en temps : il faut publier l’annonce, prendre les rendez-vous, faire visiter, souvent plusieurs fois quand la personne est intéressée, préparer et faire signer les documents… cela se chiffre vite en dizaines d’heures.

Heureusement, j’ai quelques astuces pour gagner du temps :

  • l’annonce à publier est toujours prête : texte & photos actualisés régulièrement
  • j’enchaîne les visites autant que possible mais je ne fais que très rarement des visites de groupe puisque je n’aime pas le concept
  • j’ai toujours un jeu de documents disponible
  • et gros avantage, nous habitons à 5 minutes à pied de notre ancien appartement

Les finances

L’anticipation dans la recherche des locataires, la rigueur dans la sélection des locataires et, soyons honnête, un soupçon de chance nous ont permis de n’avoir jusqu’à maintenant aucune vacance locative ! Ainsi, la rentrée d’argent régulière que constituent les loyers nous permet d’être presque à l’équilibre financier.

Voici le détail mensualisé (pour simplifier, les chiffres ont été approximés) :

 EntréeSortie 
Loyer450320Remboursement du crédit
 25Charges propriétaires
 10Frais de gestion
 45Impôts fonciers
 50Impôts sur le revenu
 45Cotisations sociales
Total450495Total

Au final, nous déboursons de notre poche un peu plus de 500 euros par an (ou 45€ par mois). C’est une perte acceptable puisque nous récupérerons rapidement cet argent quand le crédit sera fini (en moins de 3 ans si tout va bien), et nous profiterons alors d’un complément de revenu non négligeable. On pourrait réduire ce déficit en augmentant le loyer, mais avec le risque de rendre la location plus difficile.

Côté travaux, nous savons que la résidence est bien gérée puisque l’on y a habité 6 ans avant de le louer. Les travaux sont rationalisés, planifiés et les copropriétaires veillent attentivement aux devis proposés lors des assemblées générales. Jusqu’ici, le budget n’a pas dépassé quelques centaines d’euros par an : élagage d’arbre devenus dangereux, infiltrations d’eau sur un balcon… Dans l’appartement, le seul soucis est venu du micro-onde encastré qui a rendu l’âme. D’un commun accord avec la locataire, nous ne l’avons pas remplacé. A la place, j’ai refait une étagère, ce qui m’a coûté approximativement 15 euros.

Sur les prochaines années, nous avons déjà anticipé une réserve d’argent pour les travaux à venir (environ 2000€) : le chauffe-eau n’est plus tout jeune, il va bientôt souffler ses 10 bougies et approche donc de sa fin de vie. Les peintures ont également une dizaine d’années, il va falloir penser à les rafraîchir prochainement. Et au niveau de la résidence, rien à l’horizon pour le moment.

L’avenir

Pour le moment, l’avenir est serein. La locataire en place semble vouloir rester, elle est soigneuse et elle paie ses loyers régulièrement. Nous pourrions être tentés de continuer à investir dans l’immobilier mais nous ne souhaitons pas le faire pour l’instant, et ce pour plusieurs raisons :

  1. Gérer un logement soi-même n’est pas forcément compliqué mais prend du temps
  2. Ce bien nous coûte de l’argent, pas énormément mais notre situation familiale ne nous permet pas de reproduire l’opération : il faudrait trouver un bien auto-financé complètement ce qui est assez difficile
  3. Nous souhaitons diversifier notre patrimoine avec pourquoi pas, des investissements boursiers : nous disposons pour cela d’une excellente source de formation 😉

A bientôt !
Jay

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