Notre maison : signature du compromis et recherche de financement

En juillet dernier, ma compagne et moi-même avions enfin trouvé notre future résidence principale après 3 mois de recherche. S’en est suivi la signature du compromis de vente de vente puis la recherche du financement.

1. Le compromis de vente
2. Le plan de financement
3. L’offre de crédit

Le compromis de vente

A la fin de la visite du bien convoité, nous avions effectué une offre d’achat « au prix » aux vendeurs. Quelques jours plus tard, nous nous retrouvions chez l’agent immobilier (en charge de la vente) afin d’y signer le compromis de vente.

Le compromis de vente est un document qui fixe les caractéristiques de la transaction : adresse du bien, identification des vendeurs et des acheteurs, prix d’achat, conditions suspensives (obtention du crédit)… On y retrouve également le dossier de diagnostiques techniques en annexe : états des risques naturels, miniers et technologiques, performance énergétique, rapport de l’installation électrique…

A noter que le compromis constitue un réel engagement entre les deux partis : après le délai de rétractation de 10 jours et en dehors des conditions suspensives, le vendeur peut se voir obliger de vendre et l’acheteur de payer une indemnité jusqu’à 10% du bien en cas de non respect de l’engagement pris.

Il ne faut pas hésiter à y ajouter les conditions particulières de la vente. Par exemple dans notre cas, les vendeurs s’étaient engagés verbalement à réaliser quelques finitions dans la maison. Comme les paroles s’envolent et les écrits restent, nous avions mentionné clairement cette clause dans le compromis.

Le plan de financement

Après la signature de compromis, voici ce que nous devions financer :

Concernant les frais de notaire (7,7% du prix de vente environ), nous avions pu les diminuer en utilisant 2 astuces complètement légales :

1. Les frais de notaire ne sont imputables que sur le bien immobilier acheté (la maison) et non le meublant (cuisine équipée par exemple). Dans notre cas, nous avions pu déduire 11 000€ de mobiliers (estimation faite par l’agent immobilier) du prix de vente.
2. Les frais d’agence sont déductibles des frais de notaire lorsqu’ils sont payés directement par les acheteurs. En spécifiant cette condition dans le compromis de vente, nous avions pu également déduire 11 000€ du prix de vente.

Soit une déduction totale de 22 000€ sur le prix de vente, soit plus de 1650€ économisés sur les frais de notaire (7,7% x 22 000€).

Avant de partir à l’assaut des banques, nous avions dû établir un plan de financement afin de savoir quel montant nous allions emprunter et quel montant nous allions financer avec notre apport personnel.

Nous avions dans l’idée d’emprunter 200 000€ sur 20 ans et de financer le reste nous-même.

Bien que nous aurions pu rembourser plus vite (sur 15 ans) ou emprunter plus (250 000€), nous avions préféré choisir ce compromis pour les raisons suivantes :

• Pourquoi un crédit sur 20 ans ? Il n’y avait qu’une différence de 0,25% entre le taux à 15 ans et celui sur 20 ans et nous préférions prendre 5 ans de plus afin d’avoir des mensualités plus agréables.
• Pourquoi un crédit de 200 000€ ? En empruntant cette somme sur 20 ans, nous arrivions à une mensualité de moins de 1 100€ (assurances comprises) avec les taux du marché. C’est une somme que nous pouvions soutenir même si l’un de nous deux venait à perdre son emploi.

L’offre de crédit

Une fois le plan de financement établi, il était temps de partir à la recherche d’un prêteur.

Nous étions la première semaine de juillet, les taux d’intérêts commençaient à remonter, et les banques croulaient sous les demandes de refinancement.

Afin d’avoir l’esprit tranquille et de fixer au plus vite notre taux de crédit, nous avions décidé de déléguer cette tâche à un courtier. Certes, la prestation n’est pas donnée (2 300€) mais une fois les papiers rassemblés, on ne s’occupait de rien (ou presque). Bien entendu, cette dépense peut être considérée comme du confort.

Comme nous avions un bon dossier et un courtier efficace, nous avons reçu un accord de principe d’une banque pour le financement deux jours plus tard avec les conditions suivantes :

• Taux d’emprunt annuel : 2,10% sur 20 ans
• Taux d’assurance emprunteur : 0,23% du montant total emprunté (quotité de 50% par tête)
• Mensualité : 1 021€ + 39€ d’assurances soit un total de 1 059€
• Coût du crédit : 45 104€ d’intérêts + 9 200€ d’assurance soit un total de 54 304€
• Garantie du crédit : 1 100€ (privilège de prêteur de denier)
• Frais de dossier : 300€

Nous avons accepté cette offre de la banque puisque le taux d’emprunt était attractif (2,10% sur 20 ans) et que les conditions annexes de la banque n’étaient pas trop restrictives (ouverture d’un compte-joint et domiciliation des salaires).

A noter que l’assurance emprunteur proposée par la banque n’était pas intéressante pour notre profil de risque : cette assurance de groupe nous coûterait deux fois plus chère qu’une assurance individuelle. Heureusement grâce à la loi Hamon, nous avons 1 an pour en changer 🙂

Soit un total à financer pour conclure la vente de (hors mensualités) :

dont 200 000€ de crédit et 56 000€ d’apport.

A bientôt !
Phil