Bonjour Pascal,
Ravi d’avoir pu vous être utile 🙂 .
Jay

ton article est très clair, on peut ainsi facilement reproduire ta méthode pour déterminer la valeur locative d’un bien.

Amicalement,

Pascal

Bonjour David,

Merci pour ces deux outils qui vont venir compléter ma panoplie de bailleur 😉 Effectivement, l’approche essai-erreur marche bien à condition de ne pas être trop pressé pour louer.

Jay

Pour ce qui est de choisir le bon montant de loyer, le marché est roi : je préconise de prendre la fourchette haute et de poster son annonce sur LeBonCoin. Si peu ou pas de réponses dans la semaine qui suit, c’est que c’est trop élevé. On baisse alors de 5% le loyer affiché. Et ceci jusqu’à ce que des locataires se bousculent au portillon.

C’est assez simple, et on est certain à terme de trouver un locataire.

Bonjour Nicolas,

Effectivement, déterminer le montant du loyer ne doit pas être source de « prise de tête » mais il faut tout de même tomber dans une bonne fourchette : trop bas, il va rendre difficile le financement, trop haut, il peut retarder la location et donc faire perdre des loyers. Et les sommes engagées pour financer un appartement sont tout de même plus conséquentes que pour un parking.

Jérôme

Selon moi il ne faut pas trop se compliquer la tête avec l’estimation du loyer.

Déjà, il convient de se poser la question de quel investissement locatif il est question (studio, appartement, maison, parking et pour quelle type de location) ? En fonction de ses réponses, il y a plusieurs sites qui aujourd’hui permettent de se faire une idée très rapidement.

Par exemple, celui qui souhaite investir dans un 2P, dans un ville donnée et qui souhaite faire de la location courte durée peut rapidement se faire une idée du loyer. Il va par exemple sur airbnb, tape le nom de sa ville, cherche un bien équivalent, prend une vingtaine de biens similaires au sien, prend les prix à la nuitée et fait une moyenne et ça lui donne son prix. Après au fil du temps, il peut adapter à la hausse ou à la baisse son prix et voir comment les clients réagissent.

Celui qui souhaite investir dans un parking. Il peut aller sur monsieurparking en abordant la même démarche. Personnellement j’ai fait comme ça, j’ai estimé un loyer moyen C.C à 120 €, j’ai mis à 110 € C.C et 5 jours après j’avais un locataire déjà garé :-).

Il ne faut pas se prendre la tête avec des calculs compliqués, il faut se lancer, tester le marché et adapter avec le temps c’est tout :-D.

Nicolas,

Moi aussi je trouve beaucoup de similitudes entre la bourse et l’immobilier 😉

Bonne remarque concernant les annonces : il faut effectivement éliminer les annonces fantaisistes et ne garder que les significatives. Mais cela peut cependant rendre difficile les comparaisons dans les lieux avec peu de turn over.

Jay

J’aime beaucoup la référence à l’évaluation financière des entreprises cela colle parfaitement à ma philosophie : les domaines ne sont pas complètements distincts ce qui se fait dans l’un est très certainement transposable dans un autre (c’est pourquoi j’ai horreur des livres de finances personnelles gérer ses propres finances ne répond pas à des règles fondamentalement différentes que celles qui s’imposent à la gestion d’une entreprise)

J’apporterai cependant un petit complément il ne faut pas regarder les annonces mais les annonces qui vont trouver preneur (essayer d’éliminer les annonces dont le prix est potentiellement surévalué -par exemple une annonce qui est beaucoup plus ancienne que les autres témoigne d’un logement qui ne trouve pas preneur et qui risque donc de fausser l’étude-). Il faut peut être aussi supprimer les extrèmes afin d’avoir un écart type assez faible et donc de ne pas fausser la moyenne. C’est d’autant plus important que l’échantillon est faible.

Je suppose qu’il est question des revenus de la cible type même si générallement on pose le problème inverse à savoir que les revenus du locataire doivent être en adéquation avec le loyer (R>=3*L)
Le risque qu’on peut imaginer c’est que ceux qui ont les moyens de payer un tel loyer préfèrent des biens d’un autre standing d’où une vacance locative qui entrainera à la longue une baisse de loyer si on veut vraiment louer. A modérer selon l’attrait de l’emplacement

Je me fais ce genre de réflexion quand je vois des personnes qui achètent n’importe quoi à n’importe quel prix sur Paris avec comme argument : les qataris ont les moyens et ils achètenet volontiers à Paris. Sauf que les qataris ils n’achètent pas vraiment rue Barbès…