Bonsoir,

En utilisant le terme « enrichissant », je voulais jouer sur le double sens : enrichissement sur le plan financier bien sûr mais aussi le plan personnel (découvrir les « dessous » de l’immobilier locatif).

Très bonne analyse en tout cas : les plus values ne sont pas toujours là où on les attend 🙂

Cordialement,
Jay

Je mettrai un petit bémol sur l’affirmation «L’autre solution, c’est la mise en location, plus enrichissante ».
Sur le plan de l’enrichissement financier il convient de regarder la valeur vénale du bien au moment de la prise de décision et de calculer la rentabilité par rapport à cette valeur. Si cette rentabilité est trop faible il est probablement plus enrichissant de prendre la plus-value et de l’utiliser sur un support plus rentable. Surtout que la vente d’une résidence principale demeure une niche fiscale avec aucune taxation de la plus-value (quand il y en a une évidemment !)

Tout comme en bourse si le cours d’une action A explose même si on l’a achetée dans une optique dividende il peut être judicieux (si le divende n’explose pas dans le même ordre) de prendre sa plus-value et d’acheter une action B devenue du coup bien plus rentable.

Dans le cas cité en exemple même avec une plus-value faiblarde on pourrait aussi regarder la variation des taux d’emprunt (quoiqu’il soit aussi possible de rénogocier le taux) : solder un emprunt à 5 % pour en prendre un à 2.5% peut être à lui seul générateur de gain. Couplé à un investissement plus rentable cela peut être in fine une très bonne opération.

Enfin même vendre à perte n’est pas forcément une hérésie (une sorte de stop loss pour continuer la comparaison avec la bourse). Dans le cas présent il ne faut pas oublier non plus que pendant le temps de détention l’appartement a été utilsé comme logement ce qui a induit une économie de loyer paramètre à prendre en compte si on veut connaître la rentabilité réelle de l’opération (les intérêts payés sur la durée doivent être inférieurs à la somme des loyers d’un appartement équivalent je présume)

Et puis parler d’autofinancement cela sous-entend de ne pas faire d’apport sinon cela ne veut pas dire grand chose. Mettre une fois 10000 euros ou 100 fois 100 euros sur le plan purement mathématique (donc en faisant abstraction de l’actualisation des flux financiers) cela revient au même….

Parler d’autofinancement implique aussi de parler de durée d’emprunt car un autofinancement n’a pas la même « valeur » si l’emprunt se fait sur 10 ou 30 ans. Bref comme pour type d’investissement il convient de regarder différents paramètres au risque de ne pas faire un aussi bon investissement qu’on le croit…

C’est effectivement une part conséquente qui doit nettement limiter les investissements 🙁

Bonsoir à tous,

Je pense qu’Alexandre parle de l’apport concernant le crédit immobilier.
En ayant un meilleur apport, tu empruntes moins et donc tu as moins de charges financières chaque mois.
Ainsi, l’autofinancement est plus facile à atteindre (les loyers couvrent les charges), même si au final tu as sorti du cash de ta poche en amont 🙂

Cordialement,
Phil

Bonjour,

Effectivement les prélèvements de l’état sont importants et rendent difficile l’autofinancement, c’est d’ailleurs l’objet d’un prochain article 😉

Cordialement
Jay

Bonjour,

Qu’entendez-vous exactement par autofinancer? Parce que je ne vois pas le rapport avec le 1/4 du montant en cash, désolé. Parlez-vous du crédit immobilier ?

Cordialement
Jay

Bonjour ,
en effet article interessant ..

le seul « oubli » serait peu etre la « franche » taxation des loyers perçus ..en gros IRPP +CSG donc autant dire que le loyer devra etre sacrément élévé pour y faire face !!

Frédéric