Bonjour Philippe,

Merci, on va effectivement s’adapter selon le contexte et on avisera en temps voulu 🙂

Cordialement,
Phil

Je pense que ton approche est correct : tu seras en position de force en face du banquier…
Il faut mieux laisser ton capital sur des produits sûrs et liquides (PEL,CEL et Livret A)..
Une fois l’acquisition immobilière réalisée… tu peux revoir ta stratégie…

J’ai fais de même…et j’ai financé avec la moitié de mon apport 20% de mon appart…
Le reste est placé en PEL, Assurance Vie et compte titres..

Bonne chance pour la suite!

Bonsoir Benoit,

Merci pour ce commentaire argumenté et intéressant 🙂

Dans votre exemple, il faudrait donc investir l’apport à au moins 2,9%/an afin que ça soit rentable.

Cordialement,
Phil

« Si d’ici à 2017 je peux emprunter sur 20 ans à moins de 3%, pourquoi irais-je gaspiller mon apport alors que je pourrais le réinvestir afin d’en obtenir une rémunération plus intéressante ? »

Je nuancerais le terme « gaspiller ».
Plus ton apport est important, moins le capital emprunté sera emportant, plus tu pourras réduire la durée de ton prêt.
Ainsi, comme tu le sais, plus la durée est courte, plus le taux sera sera bas.

Un capital emprunté inférieur aura d’autres conséquences:
– diminution du coût de la garantie (hypothèque, PPD, cautionnement)
– diminution du coût de l’assurance emprunteur

Exemple:
– 250.000 euros empruntés sur 20 ans à 2,40%. Mensualité 1387,61€ dont 75€ d’assurance. Coût du crédit 83.026,85€.

Imaginons maintenant que tu apportes 50.000€ (soit en dessous des 20% à 25% dont tu parles dans ton article). Le capital emprunté est alors de 200.000€.

– 200.000€ empruntés sur 15 ans à 2,15%. Mensualité 1.360,88€ dont 60€ d’assurance. Coût du crédit 44.958,01€

83.026,85€-44.958,01€=38.068€

Conclusion.
Ne pas injecter ton apport n’est intéressant qu’à condition de:
– placer tes 50.000€ non apportés
– dégager au bout de 20 ans de placement une PV d’au moins 38.000€ soit pour 50.000€ placés, dégager 88.000€.
– ((Valeur finale – Valeur initiale) / Valeur Initiale ) x 100 = ((88.000 – 50.000) / 50.000) x 100 = 76% de rendement cumulé.

Bonsoir Messieurs,

Tout d’abord, merci pour vos contributions intéressantes 🙂

Je suis tout à fait conscient que l’achat d’une RP constitue durant les premières années un joli passif. D’ailleurs, je vous rejoins sur le fait que les frais de notaire sont une belle escroquerie (7% du prix d’achat…) et une perte sèche.

J’avais d’ailleurs réalisé pas mal de simulations avec différents outils afin de savoir s’il fallait plutôt emprunter ou louer (j’avais bien aimé ce simulateur d’ailleurs). Au final, ça ne m’a pas vraiment aidé car il y a une multitude de paramètres à prendre en compte, et il est extrêmement délicat de les prévoir d’ici 10 ou 20 ans. En faisant varier un paramètre de quelques pourcents, on passait d’un résultat positif à négatif.

Bref, je ne sais pas si je perdrai ou gagnerai du capital avec ma RP, mais il y a quand même des scénarios plausibles et prudents qui m’indiquent que ce n’est pas qu’un trou sans fond 🙂

Bonne soirée,
Phil

Ton raisonnement se tient au niveau de la taxe foncière, c’est une économie certes. Mais tu ne prends pas en compte la hausse du loyer sur 30 ans par exemple, ce qui n’est pas le cas du crédit (à taux fixe).
Concernant la mobilité, propriétaire ou pas, cela est faisable sans souci, sauf à vivre au fin fond de la Corrèze.
Il ne faut pas oublier qu’un bien immobilier prends de la valeur, 1% par an en moyenne, donc c’est un placement comme un autre, surtout quand on le choisit au bon endroit.
Le prix des loyers est bien souvent supérieur à un remboursement d’un crédit, pour un même bien (je m’entends)
Je passe sur le fait de léguer, un jour, ce bien à ses enfants, ce qui n’est pas possible avec une location.
Je pense qu’il faut même prendre date dès maintenant en créant une SCI.

Les inconvénients que tu pointes ne sont pas grand chose par rapport aux avantages. Le ravalement de façade c’est 2000 € et c’est une fois tous les 30 ans. Le loyer c’est tous les mois.

Je ne paye plus de loyer depuis que j’ai 35 ans : je me sens riche ! Quand on est jeune on ne mesure pas très bien cela mais les gens de mon age qui ne sont pas propriétaires s’en mordent les doigts.

Là où je te rejoins : avec des liquidités ce n’est pas dans l’immobilier que (actuellement) je les placerais, l’intérêt de l’immobilier est de pouvoir emprunter pour pas cher.

JL

Si tu restes locataire tu es plus mobile professionnellement, tu as une meilleure capacité d’épargne mensuelle, tu n’as quasi pas de gros entretien du bien immobilier à faire (surtout avec la vétusté mise en place par ALUR bénéfique au locataire), tu n’as pas de taxe foncière annuelle exorbitante, pas de soucis de toitures, d’injonctions de faire des travaux de la mairie, si des voisins te mènent la vie dure, tu déménages facilement.

As-tu lu « père-riche / père-pauvre » ? tu y comprendrais que d’être propriétaire de son logement c’est décider de prendre modèle sur le père pauvre car c’est un passif coûteux.

Bonsoir Alex,

Sur une année complète, j’épargne environ 40% de mon salaire.
A noter que je n’ai pas d’enfants à nourrir 🙂

Cordialement,
Phil