Vendre son bien immobilier par une agence

On peut « mettre son bien en agence » pour de nombreuses raisons : pour la facilité de ne s’occuper de rien, du fait de l’impossibilité de vendre par soi-même (mutation à l’autre bout de la France par exemple) ou pour profiter de l’expérience d’un professionnel et de son réseau. Mais attention, tous les agents immobiliers ne se valent pas.

1. Vendre par une agence
2. Retour d’expérience
3. Le mot de la fin

Vendre par une agence

L’avantage quand on vend son bien immobilier par une agence, c’est que l’on ne s’occupe de rien ! Et le meilleur, c’est que ça ne coûte rien (enfin …).

Tout commence par la visite de l’agent immobilier qui va expertiser votre bien. Il va prendre des photos pour l’annonce, mesurer les pièces et établir la liste des points positifs et/ou bloquants pour la vente. Fort de tous ces éléments, il va déterminer le prix de vente. Le calcul est simple : « superficie du bien en m² x prix moyen du mètre dans le quartier ». Le prix au m² est généralement obtenu auprès des notaires, il est déterminé d’après les ventes récemment finalisées dans le secteur. Ensuite, le prix de vente est ajusté en fonction des points positifs ou négatifs du bien : ainsi, un appartement traversant verra son prix de vente augmenter de quelques pourcents car il est très lumineux et c’est une qualité recherchée. Une place de parking, un balcon, du double vitrage, une serrure 3 points fourniront également un bonus sur le prix de vente. A l’inverse, une autoroute à deux pas, pas de commerces de proximité, ou une rue très passante sont des point négatifs qui feront baisser le prix.

Le montant ainsi déterminé représente le net vendeur, c’est la somme que vous toucherez si l’agent fait bien son travail. Pour obtenir le prix final qui sera proposé aux acheteurs, il faut ajouter à cette somme la commission de l’agent, généralement de 5 à 8% du montant. Mais attention, si ce montant est au-dessus du prix du marché, vous ne vendrez pas … et l’agent ne touchera pas sa commission. Ce dernier va donc souvent chercher à vous faire baisser votre net vendeur pour rester dans une fourchette de prix raisonnable. Si ce n’est pas le cas de suite, il le fera très rapidement 🙁 .

Vient ensuite la signature du mandat, le contrat qui va vous lier à l’agent immobilier. Il y en a principalement 3 types:

• avec exclusivité : le Saint Graal de l’agent immobilier, il lui donne la main mise sur tout le processus de vente
• avec exclusivité partielle : le vendeur peut vendre son bien par lui-même mais pas le confier à une autre agence (non concurrence)
• sans exclusivité : chacun fait ce qu’il veut et que le meilleur gagne

Autant dire que le but de l’agent immobilier est de vous faire signer une exclusivité pour être sûr de toucher sa commission ! Comprenez aussi que l’investissement de l’agent immobilier sera plus important avec exclusivité que sans.

Les mandats exclusifs sont signés pour 3 mois irrévocables : une fois passé le délai de rétractation de 7 jours (14 dans certains cas, voire plus bas), il n’est plus possible d’annuler le mandat avant la fin de cette période et donc plus possible d’annuler la vente, sous peine de devoir payer sa commission au mandataire. Mieux vaut donc être bien sûr de vouloir vendre car changer d’avis peut vous coûter cher.

Attention, ces trois mois irrévocables ne signifient pas que le contrat s’arrête à la fin de la période ! Il est tacitement prolongé, en général pour un an supplémentaire, aux mêmes conditions mais cette fois, il peut être rompu à tout moment par lettre recommandée : attention tout de même à un éventuel préavis, généralement 2 semaines.

Une fois le mandat signé par les deux parties, l’agent va commencer son travail en publiant l’annonce sur Internet, dans les magazines spécialisés, dans la vitrine de son agence…

Il va ensuite organiser les visites et négocier avec les acheteurs. Sachez que si l’agent trouve quelqu’un qui achète au prix (net vendeur + commission), vous serez obligé de vendre, sous peine une fois encore de devoir payer sa commission au mandataire. En revanche, si un acheteur fait une proposition plus basse, l’agent peut :

• soit décider de rogner sa commission pour « forcer » la vente
• soit vous soumettre le prix proposé et vous proposer de baisser sa commission et/ou votre net vendeur

Une fois que vous êtes d’accord sur le prix, la procédure habituelle se met en route (signature du compromis, …) mais dans le cas d’une exclusivité, c’est l’agent qui s’occupe de toute la paperasse 🙂 .

Retour d’expérience

Notre tentative de vendre notre appartement par nous-même n’ayant pas abouti, nous avons décidé de confier notre bien à une agence. Elles avaient été nombreuses (euphémisme !) à nous solliciter les semaines précédentes alors il a été difficile de choisir. Nous avons rencontré quatre agents immobiliers, tous très différents, mais tous très intéressés de décrocher le contrat. Finalement, on a confié notre bien à une agence qui venait d’ouvrir dans le quartier : on s’est dit que pour se faire une place, elle allait devoir mettre le paquet pour faire des ventes ! Rendez-vous est pris à domicile avec l’agent immobilier.

Après avoir fait la visite, première déconvenue : le prix net vendeur. Le marché immobilier étant difficile en ce moment, il faut vendre au juste prix… mais commission incluse, le net vendeur prend donc une sacrée claque. La commission qui aurait dû être payé par l’acheteur (et qui le sera) va en fait également être imputée sur notre net vendeur. Pas si gratuit que ça finalement…

Vient ensuite la signature du contrat : pour signer une exclusivité, certains agents n’hésitent pas à « déformer la réalité ». Un des agents rencontrés n’a pas explicitement mentionné l’irrévocabilité des 3 mois et m’a assuré que je pouvais rompre à tout moment en renvoyant un formulaire à détacher sur le contrat (en fait, le formulaire de rétractation des 7 jours !).

Attention aussi à l’adresse de signature mentionnée sur le contrat : notre agent a indiqué l’adresse de son agence alors que l’on a signé le contrat chez nous. Pourquoi ? pour limiter à 7 jours le délai de rétractation, alors que depuis mars 2014, la loi Hamon l’étend à 14 jours pour les « contrats hors établissement ». Sur ce coup là, on s’est fait avoir comme des bleus 🙁

Les visites commencent et les premières offres d’achat arrivent. Là encore, méfiance : l’agent risque de ne vous parler que du net vendeur pour ne pas trop s’étendre sur le montant de sa commission. Vous ne saurez alors pas s’il a consenti à faire un effort pour faciliter la vente. Si la proposition est en dessous du prix, il peut également vous « mettre la pression » pour faire baisser votre net vendeur (surtout en ces temps difficiles pour vendre) en vous rappelant que « un tiens vaut mieux que deux tu l’auras ».

Dernier point, les agents immobiliers parlent la même langue que vous, mais les mots ont des significations différentes : le mandat de semi-exclusivité que l’on a signé indique que l’on n’a pas le droit de « confier » notre bien à une autre agence. Ici confier est à prendre au sens large, très large, puisque ça veut dire que l’on ne peut pas avoir d’interaction avec un autre professionnel de l’immobilier, même un mandataire achetant pour son client.

Le mot de la fin

Confier son bien à une agence diminue considérablement le stress occasionné par une vente : on ne s’occupe de rien, on se contente d’attendre les propositions d’achat. Mais attention à bien la choisir !

Nombre d’agents immobiliers ne vont pas hésiter à déformer la réalité pour obtenir le mandat et ainsi avoir une chance de toucher leur commission. Prenez votre temps avant de signer le contrat, relisez bien les petites lignes même si l’agent vous presse, il en va du montant de votre vente.

Pour nous, le premier mandat (exclusif) n’ayant rien donné, on a donc continué avec l’agence … mais en semi-exclusivité.

La suite au prochain numéro 🙂

Jay