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La régularisation des charges locatives

La régularisation des charges locativesAujourd’hui, je vais aborder avec vous un sujet qui fait rarement plaisir aux locataires : la régularisation des charges locatives 🙂

  1. Qu’est-ce que les charges locatives ?
  2. Charges réelles ou au forfait ?
  3. Régularisation = vigilance

Qu’est-ce que les charges locatives ?

D’une manière générale, un locataire paye chaque mois un loyer ainsi que des charges locatives au propriétaire du bien.

Le loyer représente la somme versée en contrepartie de la jouissance du bien.

Les charges locatives comprennent quant à elles les dépenses liées à l’utilisation du bien : consommation d’eau, d’électricité, chauffage collectif, dépenses d’entretien et petites réparations… Ces dépenses sont initialement payées par le propriétaire puis remboursées par le locataire : c’est pour cette raison que l’on les appelle aussi les charges récupérables.

Notez également que la liste des charges récupérables est strictement encadrée par la loi. Ainsi, il n’est pas possible de faire payer au locataire la taxe foncière ou bien les gros travaux.

Charges réelles ou au forfait ?

Lorsqu’un bien est loué vide, les charges locatives sont obligatoirement récupérables pour leur montant réel. Le principe est simple : chaque mois, le locataire verse une provision, dont la somme est estimée par rapport aux dépenses de l’année précédente, et le propriétaire s’engage à régulariser la situation une fois par an. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le trop-perçu est rendu au locataire. Dans le cas contraire, le locataire devra payer le complément au propriétaire.

Dans le cadre d’un logement loué meublé, le propriétaire a le choix :

  • il peut opter pour des charges au réel (comme en location vide)
  • ou bien des charges au forfait : dans ce cas, le locataire paye une somme définie chaque mois pour couvrir les charges locatives, sans régularisation ultérieure. Ce méthode bien que simple et pratique peut s’avérer douloureuse si le locataire se révèle très consommateur en charges (surconsommation d’eau par exemple).

Régularisation = vigilance

Si comme moi, vous êtes locataire avec les charges calculées « au réel », vous avez sans doute déjà dû subir une régularisation de charges. Ce moment est généralement peu agréable car il est rarement en notre faveur. Et surtout, les régularisations étant peu fréquentes, elles sont souvent inattendues.

En effet, même si le propriétaire devrait en théorie effectuer une régularisation de charges tous les ans, elle est réalisée en pratique sur plusieurs années. Pour les charges dues avant le 27 mars 2014, la régularisation pouvait remonter jusqu’à 5 années en arrière : autant dire que ça pouvait faire très mal si les charges provisionnées étaient trop faibles. Depuis cette date avec l’entrée en vigueur de la loi Alur, le délai maximum a été réduit à 3 ans : personnellement, j’estime que c’est une excellente chose 🙂

Quoi qu’il en soit, lorsqu’une régularisation arrive, il convient de bien lire les justificatifs l’accompagnant : en effet, des erreurs peuvent s’y glisser !

Jouons à un petit jeu. Voici une partie du détail des charges locatives que j’ai reçu l’année dernière. Saurez-vous trouver le problème ?

Régularisation de charges un peu fantaisiste

Il se situe à la ligne « Contrat entretient ascenseur complet » : la dépense s’élevait à 1523€ pour tout le bâtiment, et la quote-part revenant au propriétaire de mon logement était de 166€. D’après ce document, le propriétaire devait me faire payer 477€ pour cette dépense qui lui a coûté 166€. C’est une sacrée régularisation dites moi !

Si je n’avais pas été attentif, j’aurais payé 311€ de plus à cause d’une simple erreur de comptabilité.

Ce n’est pas parce que c’est un document comptable qu’il est forcément juste.
Alors prenez le temps de le lire attentivement 🙂

A bientôt !
Phil

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2 commentaires

  1. Bonjour,

    Merci pour cet article très intéressant.

    J’ai une question : je comprends ceci du tableau :

    – Les charges totales de l’immeuble sont de 2104.85 € et sont symbolisées par 10.000 points.
    – Sur les 10.000 points, 7 proviennent de votre appartement.
    – On voit une quote part dont celle qui doit être payée par le locataire.

    – Ainsi que le calcul des charges que votre propriétaire doit payer sur chaque rubrique ainsi que le pourcentage qui doit en être assumée par vous.

    Si mon raisonnement est juste, pourquoi sur les 2 premières rubriques le montant de votre propriétaire et le votre sont ils les mêmes alors que les pourcentages sont respectivement de 1.47 et 1.18 ?

    Par ailleurs, ce document est il toujours le même ou peut-il exister sous des formes différentes ?

    Merci par avance pour votre éclairage sur ce document que je découvre.

    Cordialement.

    • Bonjour Frédéric,

      En fait, je ne vous ai présenté qu’un morceau des charges car elles tiennent sur 3 pages.
      Chaque catégorie est représentée avec un sous total à la fin.
      Et le premier « total rubrique » que vous voyez correspond à des charges non visibles ici 🙂

      Bonnes fêtes de fin d’année,
      Phil

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