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Le vrai coût d’un achat immobilier

Le vrai coût d'un crédit immobilierDésirant devenir propriétaire de ma résidence principale d’ici quelques années, je commence à me renseigner sur les frais inhérents à cet achat.

Un élément particulièrement troublant lors d’une acquisition immobilière est la multiplication des frais annexes qui viennent se greffer autour du crédit bancaire.

Ces derniers gonflent de manière importante le coût total de l’acquisition.

Dans cet article, je vais énumérer les différents frais qui interviennent lors d’un achat immobilier à crédit, puis j’effectuerai une simulation pour un logement de 200 000€ nécessitant un emprunt de 150 000 €.

  1. Le crédit immobilier
  2. Les frais de dossier
  3. La garantie
  4. L’assurance décès invalidité
  5. Les frais de notaire
  6. Simulation

Le crédit immobilier

Commençons par le coût le plus évident : l’emprunt immobilier.

Lorsque l’on souhaite acheter un bien, on a généralement besoin d’être financé par une banque qui va prêter le capital manquant. Afin de la rémunérer, les emprunteurs doivent lui rembourser petit à petit le capital emprunté accompagné d’intérêts.

Le taux d’intérêt pratiqué dépend de multiples paramètres comme le taux des marchés financiers (l’OAT 10 ans pour les crédits à taux fixe) ainsi que le profil de l’emprunteur (plus il est risqué, moins le taux sera bon).

Il faut savoir que le montant total des intérêts constituent le coût principal d’un achat immobilier.

Mais nous allons voir que d’autres frais annexes vont tout de même peser dans la balance.

Les frais de dossier

Lorsque l’on contracte un crédit, l’établissement bancaire facture des frais de dossier pour la mise en place de l’emprunt.

Ces frais sont très variables : de 0€ à 1 500€ environ selon les banques.

Si vous êtes nouveau client ou que vous avez un bon dossier, il est possible de négocier à la baisse ce coût annexe.

Il existe également un autre frais annexe qu’il peut être judicieux de négocier auprès de votre banque : les indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA) qui sont limités par la loi à 3% du capital restant dû. Les IRA sont dûs lorsque l’on solde un prêt avant sa date d’échéance. Pensez-y !

La garantie

Lorsqu’une banque prête, elle demande des garanties à l’emprunteur afin d’éviter les impayés.

Il existe 3 types de garanties :

  • l’hypothèque donne en garantie le logement en acquisition : en cas de non paiement, la banque peut saisir le logement afin de le vendre aux enchères. Il est nécessaire de passer devant le notaire lors de sa mise en place. Le coût se situe entre 2 et 3% du montant emprunté. Enfin, en cas de remboursements anticipés, des frais de mainlevée seront facturés par le notaire.
  • le privilège de prêteur de deniers a les mêmes effets que l’hypothèque cependant il coûte un peu moins cher (2% environ). A noter qu’il n’est applicable que sur les logements anciens.
  • la caution consiste à verser une somme d’argent (environ 2% aussi) à un organisme qui va garantir le prêt. Le bien acheté n’est pas donné directement en garantie et il n’est pas nécessaire de passer devant le notaire. Enfin, aucun frais de mainlevée n’est demandé en cas de remboursements anticipés.

Le meilleur choix dépendra de votre situation, alors on ne peut que vous conseiller de bien faire vos calculs. On peut estimer grossièrement le coût de la garantie à environ 1-2% du montant emprunté, payable une seule fois.

L’assurance décès invalidité

L’établissement bancaire demande également une assurance permettant de rembourser le crédit si un évènement majeur frappe l’emprunteur : décès, invalidité voire perte d’emploi…

A condition de trouver une prestation « équivalente », il est tout à fait possible de souscrire un contrat d’assurance en dehors de la banque prêteuse : cette pratique s’appelle la délégation d’assurances et peut permettre de réaliser de belles économies.

Elle est facturée chaque année en moyenne entre 0,20% et 0,80% du montant emprunté et s’ajoute aux mensualités du crédit.

Le coût total de l’assurance emprunteur est tout à fait significatif et il semble judicieux de négocier au mieux ce paramètre.

Les frais de notaire

Enfin, il reste une dernière étape pour valider la transaction immobilière : les frais de notaires.

Ils s’élèvent généralement entre 4 et 8% de la valeur du bien et sont majoritairement destinés au fisc.

Un coût supplémentaire non négligeable donc.

Simulation

Passons maintenant à la simulation du coût total d’un achat pour un logement de 200 000€ nécessitant un crédit de 150 000€ (soit 50 000€ d’apport).

Les données utilisées correspondent aux conditions actuelles du marché et à un profil d’emprunteur standard.

CoûtDescriptionMontant
Apport personnel50 000 €
Crédit immobilier (intérêts inclus)Emprunt de 150 000 €
Taux de base : 3,40% sur 20 ans
206 940 € dont
56 940 € d’intérêts
Frais de dossier500 €
GarantieCaution à 2% du montant emprunté3 000 €
Assurance emprunteur0,40% par an du montant emprunté600 €/an – 12 000 € sur 20 ans
Frais de notaire8% du montant du bien16 000 €
Coût total de l’acquisitionpour un bien à 200 000 €288 440 €

Grâce à cette simulation, on peut se rendre compte que pour acheter un bien immobilier valant 200 000€ avec 50 000€ d’apport, un acquéreur devrait débourser pas loin de 300 000€ sur 20 ans, tout frais inclus.

Même si les intérêts du crédit représentent les dépenses les plus importantes (56 940 €), l’assurance emprunteur (12 000 €) et les frais de notaires (16 000 €) ne sont pas en reste.

Autant négocier les frais mineurs comme les frais de dossiers s’avérerait peu significatif au final, autant négocier le coût de l’assurance emprunteur permettrait de réaliser d’importantes économies : rabaisser le taux de l’assurance de 0,40% du montant emprunté par an à 0,20% ferait économiser 6 000€ à l’emprunteur.

Bien souvent, les emprunteurs se focalisent sur le taux du crédit et oublient l’importance des frais annexes dans le coût total de l’acquisition.

Alors négociez bien mais surtout négociez juste !

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25 commentaires

  1. Je souhaiterais appuyer ce qui est dit concernant les frais de dossier lors d’un emprunt ; n’hésitez pas à négocier ces derniers! Si vous êtes clients depuis un certain temps dans la banque en question, un rabais intéressant ne devrait pas être difficile à avoir. l’année dernière j’ai réussi à passer ceux-ci de 1200 € à 400€, ce qui est toujours bon à prendre.

  2. Depuis maintenant plusieurs mois les taux d’emprunt sont historiquement bas mais les banques se montrent aussi beaucoup plus sélectives afin d’octroyer ceux-ci.

  3. Le problème c’est qu’il y a une augmentation des frais de notaire récemment. Pour moi personnellement, ça été une surprise et pas de rabais sur les frais de dossiers en tout cas.

  4. Bonjour, pouvez-vous me dire comment est calculé le montant des intérêts (56940€) sur l’emprunt immobilier?

    J’ai essayé plusieurs calculs à partir des valeurs données: 150000€ d’emprunt, 3.40% de taux d’intérêt, remboursement sur 20 ans. Mais rien ne me permet d’arriver à cette valeur de 56940€ d’intérêt.

    Savez-vous donc comment font les banquiers pour calculer le montant des intérêts, car je n’ai rien trouvé d’autre sur le web que des simulateurs d’emprunts qui ne divulguent aucunement la méthode de calcul!

    Merci pour l’aide que vous pourrez m’apporter.

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