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La renégociation de notre crédit immobilier

Après le changement de l’assurance emprunteur au cours de la première année de notre crédit immobilier, nous nous sommes penchés sur la renégociation du prêt en lui-même.

  1. Le crédit actuel
  2. Le rachat de crédit ?
  3. La renégociation du prêt actuel

Le crédit actuel

Bien que nous étions encore dans la première année du crédit de notre résidence principale, il nous était apparu intéressant d’étudier la compétitivité de notre emprunt actuel.

En septembre 2015, nous avions souscrit un prêt immobilier de 200 000€ sur 20 ans au taux de 2,10% avec les caractéristiques suivantes :

CaractéristiquesEmprunt actuel
Taux nominal2,10%
Durée restante228 mois (19 ans)
Mensualité (hors assurance)1021€
Capital restant191 867€
Intérêts restants41 320€

A l’époque, cette offre était compétitive mais aujourd’hui, elle ne l’est malheureusement plus.

Evolution des taux de crédits immobiliers

Un an plus tard, il était possible d’obtenir un taux autour de 1,20% sur 20 ans pour les bons dossiers, soit une baisse de 0,90% en l’espace de 12 mois seulement. C’est ainsi que nous avons commencé à prospecter les banques concurrentes avec comme objectif le rachat du crédit actuel.

Le rachat de crédit ?

Après soumission du dossier complet, notre banque en ligne ING Direct nous a fait une offre de rachat plutôt intéressante :

CaractéristiquesRachat par INGDifférences
avec crédit actuel
Taux nominal1,27%– 0,83%
Durée restante210 mois (17 ans et 6 mois)– 18 mois
Intérêts restants22 212€– 19 108€ (-46%)

En conservant la même mensualité de 1021€ (notre souhait), nous bénéficierions d’un taux nominal de 1,27% nous permettant de diminuer la durée du crédit de 18 mois et d’économiser 19 108€ d’intérêts. A première vue, cette proposition peut sembler alléchante.

Cependant le rachat du crédit par une autre banque induit des frais supplémentaires non négligeables : frais de remboursements anticipés de l’ancien crédit, frais de suppression de l’ancienne garantie (si hypothécaire), frais de dossier et de garantie pour le nouveau crédit.

Voici une estimation des frais engendrés par cette opération financière :

CréditDescriptionCoût
AncienFrais de remboursement anticipés
(6 mois d’intérêts)
2 000€
AncienFrais de mainlevée hypothécaire
(retrait de l’ancienne garantie du prêt)
1 000€
NouveauFrais de dossier500€
NouveauMise en place de la nouvelle garantie
(caution)
2 300€
Coût total5 800€

Bien que le coût du rachat soit intégrable au nouveau crédit, il n’en demeure pas moins élevé : 5 800€ dans notre cas. Cette opération ne deviendrait rentable qu’après environ 5 ans de remboursement du nouveau crédit.

En intégrant ces frais, le taux effectif global du crédit (TEG) hors assurance grimpe à 1,60%.

De plus, le rachat du crédit entraînerait une certaine quantité de paperasse : souscription du nouveau crédit, de l’assurance emprunteur, de la garantie ainsi que le changement de compte courant.

La renégociation du prêt actuel

Suite à cette première offre de rachat, nous avons décidé de prendre RDV avec notre conseiller bancaire afin de renégocier l’emprunt actuel.

Généralement, la renégociation coûte beaucoup moins cher à l’emprunteur qu’un rachat de crédit : seuls les frais de dossier sont à payer pour le changement de taux. De plus, les démarches sont minimes : une fois le nouveau taux d’intérêt négocié, il ne reste plus qu’à signer un avenant au contrat actuel et l’opération sera terminée.

Néanmoins, le taux nominal proposé lors d’une renégociation sera généralement plus élevé que celui d’un rachat de crédit. En effet, la banque aura bien conscience du surcoût lié au rachat du crédit et elle l’intégrera dans ses calculs de taux. Ainsi, il sera primordial de comparer le taux effectif global (TEG = taux du crédit incluant les différents frais) entre les différentes offres, et de ne pas s’arrêter au taux nominal pour trouver la meilleure proposition.

On notera ici que cette opération n’est possible qu’au bon vouloir de la banque : elle seule peut décider de diminuer le taux actuel de l’emprunt. Rien ne l’y oblige, sauf si elle souhaite vous conserver comme client.

Par bonheur, notre conseiller a été réceptif à notre demande et a effectué une première proposition à un taux nominal de 1,60%. Puis, nous lui avons soumis l’offre de rachat de crédit à 1,27% d’ING Direct : quelques semaines plus tard, la banque a proposé un taux nominal de 1,50% sur 215 mois avec 375€ de frais de dossier, soit un TEG hors assurance de 1,52%.

Voici un comparatif entre le rachat de crédit et la renégociation avec la banque actuelle :

Crédit actuelRachat par INGRenégociation
Taux nominal2,10%1,27%1,50%
Durée restante228 mois
(19 ans)
210 mois
(17 ans et 6 mois)
215 mois
(17 ans et 11 mois)
Intérêts restants41 320€22 212€27 055€
Frais5 800€375€
Coût total du crédit41 320€28 012€27 430€
TEG (hors assurance)1,60%1,52%
Rentabilité / fraisD’ici 5 ansD’ici 4 mois

Dans notre cas, nous avons opté pour l’opération la plus simple qui s’avère également la plus rentable, à savoir la renégociation de l’emprunt actuel.

On constatera que cette simple démarche nous a fait économiser la bagatelle de 13 890€ en coût de crédit, réduit la durée initiale de 13 mois, et qu’elle sera rentable d’ici 4 petits mois. Pas mal non ? 🙂

A bientôt !
Phil

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